Eine Trennung ist schmerzhaft und wird besonders kompliziert, wenn eine gemeinsame Immobilie im Spiel ist. Während verheiratete Paare durch den gesetzlichen Zugewinnausgleich zumindest einen rechtlichen Rahmen haben, sieht die Lage für unverheiratete Paare deutlich anders aus. Denn ohne Trauschein gibt es weder eine Zugewinngemeinschaft noch automatische Ausgleichsansprüche.
Entscheidend ist einzig und allein, was im Grundbuch steht. Stehen beide Partner als Eigentümer im Grundbuch, gehört die Immobilie in der Regel beiden. Häufig zu gleichen Teilen, manchmal aber auch in einem anderen Verhältnis wie 60/40 oder 70/30. Kommt es zur Trennung, müssen sich beide Parteien einigen, was mit dem gemeinsamen Eigentum geschehen soll.
In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Möglichkeiten es gibt, worauf Sie steuerlich achten müssen und wie Sie mit einem bestehenden Immobilienkredit umgehen.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Für individuelle Fragen wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt für Familienrecht oder einen Steuerberater.
Das Wichtigste in Kürze
- Grundbuch entscheidet: Da bei unverheirateten Paaren kein gesetzlicher Zugewinnausgleich greift, ist die Eintragung im Grundbuch die alleinige Basis für die Eigentumsverhältnisse und die Aufteilung bei einer Trennung.
- Lösungswege: Partner können sich auf die Übernahme durch eine Seite (Auszahlung), den gemeinsamen Verkauf, eine fortgeführte Vermietung oder die Übertragung auf Kinder einigen.
- Finanzielle Haftung: Bei gemeinsamen Krediten haften beide Partner weiterhin gesamtschuldnerisch gegenüber der Bank; eine „Schuldhaftentlassung“ eines Partners muss von der Bank individuell geprüft und genehmigt werden.
- Steuerliche Fallen: Im Gegensatz zu Eheleuten müssen Unverheiratete bei Eigentumsübertragungen mit Grunderwerbsteuer und niedrigen Schenkungsfreibeträgen rechnen.
Was passiert mit dem Haus bei einer Trennung bei Unverheirateten?
Grundsätzlich gilt: Eigentümer ist, wer im Grundbuch eingetragen ist. Bei unverheirateten Paaren, die beide im Grundbuch stehen, gibt es keinen gesetzlich geregelten Aufteilungsmechanismus wie den Zugewinnausgleich bei Eheleuten.
Die Partner müssen sich selbstständig auf eine Lösung verständigen. Gelingt das nicht, kann es im schlimmsten Fall zu einer gerichtlich angeordneten Teilungsversteigerung kommen.
Ihnen stehen jedoch verschiedene Wege offen, die Situation einvernehmlich zu regeln.
Ein Partner bleibt nach der Trennung im Haus wohnen
Die häufigste und meist beste Lösung: Ein Partner übernimmt den Miteigentumsanteil des anderen und zahlt ihn aus. Wer den Partner auszahlt, kauft ihm sozusagen seinen Anteil ab und wird zum alleinigen Eigentümer der Immobilie.
Dabei muss die noch offene Restschuld eines gemeinsamen Immobilienkredits berücksichtigt werden. Die Auszahlungssumme ergibt sich in der Regel aus dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie abzüglich der noch bestehenden Verbindlichkeiten, geteilt durch die jeweiligen Eigentumsanteile.
Für die Übertragung des Eigentumsanteils ist ein notariell beurkundeter Vertrag erforderlich. Außerdem muss das Grundbuch entsprechend geändert werden. Stehen beide Partner im Kreditvertrag, sollte darüber hinaus eine Schuldhaftentlassung bei der Bank beantragt werden, damit der ausziehende Partner nicht weiterhin für den Kredit haftet.
Gemeinsame Vermietung
Möchten beide Partner die Immobilie behalten, aber nicht mehr darin wohnen, kann eine Vermietung sinnvoll sein. Die Mieteinnahmen werden normalerweise entsprechend der Eigentumsanteile aufgeteilt, ebenso wie die laufenden Kosten für Instandhaltung, Verwaltung und gegebenenfalls die Kreditraten.
Diese Variante eignet sich besonders dann, wenn der Immobilienmarkt gerade ungünstig für einen Verkauf ist oder beide Partner die Immobilie als langfristige Kapitalanlage behalten wollen.
Die Herausforderung bei dieser Lösung: Beide Partner müssen auch nach der Trennung weiterhin eng zusammenarbeiten, zum Beispiel bei Mietverträgen, Reparaturen und finanziellen Entscheidungen. Das erfordert ein gutes Verhältnis und klare Absprachen, idealerweise schriftlich festgehalten.
Komplettverkauf: Die Immobilie wird nach der Trennung verkauft
Der Verkauf der gemeinsamen Immobilie ist in vielen Fällen die unkomplizierteste Lösung, vorausgesetzt, beide Partner sind sich einig. Mit dem Verkaufserlös wird zunächst die Restschuld des Immobilienkredits getilgt. Was übrig bleibt, wird entsprechend der im Grundbuch eingetragenen Eigentumsanteile aufgeteilt.
Reicht der Kaufpreis nicht aus, um das Darlehen vollständig abzulösen, bleiben beide Partner gesamtschuldnerisch für die verbleibenden Schulden haftbar.
Beim Komplettverkauf sollte ein professionelles Wertgutachten erstellt werden, damit beide Partner sicher sein können, dass die Immobilie zu einem fairen Marktpreis veräußert wird.
Außerdem sollten Sie das Gespräch mit der finanzierenden Bank frühzeitig suchen, da bei vorzeitiger Kreditablösung häufig eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.
Haben Sie Fragen?
Als Immobilienmakler für Heilbronn und Umgebung beraten wir Sie gerne umfassend beim Kauf, Verkauf oder der Vermietung Ihrer Immobilie.
Übertragung auf die gemeinsamen Kinder
Soll die Immobilie im Familienbesitz bleiben, können Sie Ihr Haus auf die gemeinsamen Kinder übertragen. Bei einem einzelnen Kind ist die Übertragung vergleichsweise unkompliziert. Bei mehreren Kindern müssen sich diese einig sein, wie sie mit dem Haus verfahren möchten. Bis zur Volljährigkeit üben die Eltern die Verwaltung aus.
Steuerlich kann diese Lösung interessant sein, da Kinder gegenüber jedem Elternteil einen Freibetrag von 400.000 Euro bei Schenkungen genießen. Allerdings sollten die Konsequenzen gut durchdacht werden: Die Kinder übernehmen möglicherweise auch Verpflichtungen. Rückübertragungsansprüche oder Nießbrauchrechte sollten vertraglich geregelt werden.
Schlechteste Lösung: Teilungsversteigerung
Können sich die Partner überhaupt nicht einigen, bleibt als letztes Mittel die Teilungsversteigerung. Sie kann von jedem Miteigentümer beim zuständigen Amtsgericht beantragt werden.
Wird die Teilungsversteigerung durch einen Partner beim Vollstreckungsgericht beantragt, erlässt dieses einen Anordnungsbeschluss und informiert den anderen Partner. Ab der förmlichen Zustellung dieses Beschlusses läuft eine strikte Frist von zwei Wochen: Innerhalb dieser Zeit kann der andere Partner die einstweilige Einstellung des Verfahrens für bis zu sechs Monate beantragen.
Dieser Aufschub wird meist nur gewährt, wenn gewichtige Gründe vorliegen, etwa um das Wohl gemeinsamer Kinder zu schützen oder eine konkret in Aussicht stehende eigene Finanzierung zu finalisieren.
Aufgrund der in der Regel erheblichen finanziellen Verluste sollte die Teilungsversteigerung wirklich nur als allerletztes Mittel in Betracht gezogen werden.
Bei einer Teilungsversteigerung wird die Immobilie öffentlich versteigert. Auch die ehemaligen Partner dürfen mitbieten. In der Praxis wird bei einer Zwangsversteigerung jedoch selten der volle Verkehrswert erzielt. Zusätzlich werden zunächst die Verfahrenskosten vom Erlös abgezogen. Erst danach erfolgt die Aufteilung zwischen den Eigentümern.
Wie wird der Immobilienwert ermittelt?
Unabhängig davon, für welche Lösung sich die Partner entscheiden: Der Immobilienwert bildet die Grundlage jeder fairen Einigung. Es gibt unterschiedliche Wege, den Wert zu ermitteln.
Am aussagekräftigsten ist ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB, das von einem zertifizierten Sachverständigen erstellt wird. Dieses Gutachten ist gerichtsfest und wird von Behörden sowie Banken anerkannt. Die Kosten liegen in der Regel zwischen 0,5 und 1,5 Prozent des ermittelten Immobilienwerts.
Je nach Immobilientyp kommen verschiedene Bewertungsverfahren zum Einsatz. Bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern wird häufig das Sachwertverfahren angewendet, bei dem der Substanzwert des Gebäudes, die Außenanlagen und der Bodenwert des Grundstücks berücksichtigt werden.
Bei vermieteten Objekten kommt dagegen eher das Ertragswertverfahren zum Einsatz, das den wirtschaftlichen Ertrag durch die Vermietung zugrunde legt. Das Vergleichswertverfahren orientiert sich an den Kaufpreisen ähnlicher Immobilien in derselben Lage.
Für eine erste Orientierung kann auch ein Kurzgutachten genügen, das mit rund 500 Euro deutlich günstiger ist. Allerdings ist ein Kurzgutachten nicht gerichtstauglich. Beide Partner müssen vorab ihr Einverständnis erklären, dass sie das Ergebnis als Grundlage für ihre Einigung akzeptieren.
Alternativ können sich die ehemaligen Partner auf einen gemeinsamen Schiedsgutachter einigen, dessen Ergebnis für beide verbindlich ist.
Steuerliche Aspekte
Die steuerlichen Folgen einer Immobilienübertragung bei einer Trennung werden häufig unterschätzt. Besonders bei unverheirateten Paaren fehlen wichtige steuerliche Privilegien, die Eheleuten zustehen.
Grunderwerbsteuer
Hier liegt der größte Unterschied zu verheirateten Paaren. Bei Eheleuten ist die Übertragung von Immobilienbesitz untereinander grundsätzlich von der Grunderwerbsteuer befreit. Für unverheiratete Paare gilt diese Befreiung nicht. Der Bundesfinanzhof hat dies ausdrücklich bestätigt: Trennungsbedingte Grundstücksübertragungen zwischen nichtehelichen Partnern werden bei der Grunderwerbsteuer nicht privilegiert.
Überträgt also ein Partner seinen Miteigentumsanteil auf den anderen, wird Grunderwerbsteuer fällig. Je nach Bundesland beträgt diese zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Wertes der Gegenleistung. In Baden-Württemberg beträgt die Grundsteuer zum Beispiel 5 %.
Spekulationssteuer
Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb verkauft und dabei ein Gewinn erzielt, fällt die sogenannte Spekulationssteuer an. Ausgenommen sind Immobilien, die im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangehenden Jahren selbst bewohnt wurden.
Genau hier lauert eine häufige Falle bei Trennungen: Zieht ein Partner aus und wird der Verkauf erst in einem späteren Kalenderjahr abgewickelt, gilt die Eigennutzung für den Ausgezogenen als beendet.
Es droht die Besteuerung des Gewinns mit dem persönlichen Einkommensteuersatz. Wer dieses Risiko vermeiden möchte, sollte den Verkauf möglichst noch im selben Kalenderjahr des Auszugs durchführen oder abwarten, bis die Zehn-Jahres-Frist abgelaufen ist.
Schenkungsteuer
Wird der Eigentumsanteil ohne oder zu einer deutlich unter dem Marktwert liegenden Gegenleistung übertragen, kann das Finanzamt eine Schenkung annehmen. Bei unverheirateten Partnern gilt lediglich ein Freibetrag von 20.000 Euro. Der Steuersatz kann bis zu 30 Prozent betragen. In solchen Fällen kann es günstiger sein, die Immobilie stattdessen direkt an die gemeinsamen Kinder zu übertragen, da diese jeweils einen Freibetrag von 400.000 Euro pro Elternteil genießen.
Angesichts dieser Komplexität ist es dringend empfehlenswert, vor jeder Immobilienübertragung einen Steuerberater und gegebenenfalls einen Notar hinzuzuziehen. Eine sorgfältige steuerliche Planung kann erhebliche Kosten ersparen.
Bestehender Immobilienkredit
Eine Trennung ändert am bestehenden Kreditvertrag zunächst nichts. Entscheidend ist, wer den Darlehensvertrag unterschrieben hat. Haben beide Partner unterschrieben, haften sie auch nach der Trennung gesamtschuldnerisch. Das bedeutet, die Bank kann von jedem Partner die volle Kreditrate einfordern. Das gilt unabhängig davon, wer noch in der Immobilie wohnt oder wer im Grundbuch steht.
Möchte ein Partner die Immobilie übernehmen und den Kredit allein weiterführen, muss bei der Bank eine sogenannte Schuldhaftentlassung beantragt werden. Dabei prüft die Bank die Bonität des verbleibenden Kreditnehmers. Reicht dessen Einkommen aus Sicht der Bank nicht aus, wird sie die Entlassung des zweiten Schuldners ablehnen. Die Bank ist nicht verpflichtet, dem Antrag zuzustimmen.
In diesem Fall müssen alternative Lösungen gefunden werden, etwa eine Umschuldung bei einer anderen Bank oder die Stellung zusätzlicher Sicherheiten.
Hat nur ein Partner den Kreditvertrag unterschrieben, haftet auch nur dieser gegenüber der Bank – unabhängig davon, wer im Grundbuch steht. In diesem Fall muss der Nicht-Kreditnehmer keine Ratenzahlungen leisten, hat aber möglicherweise auch keinen Einfluss auf Entscheidungen rund um die Finanzierung.
Wird die Immobilie verkauft und der Kredit vorzeitig abgelöst, hat die Bank Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese entfällt nur, wenn die Kündigung zeitgleich mit dem Ende der Zinsbindung erfolgt oder das Darlehen bereits seit mehr als zehn Jahren besteht.
In jedem Fall sollten beide Partner möglichst frühzeitig das Gespräch mit der finanzierenden Bank suchen, um die verschiedenen Optionen auszuloten und finanzielle Überraschungen zu vermeiden.