Geerbtes Haus verkaufen: Ablauf, Steuern und Kosten

Das Erben einer Immobilie bringt viele Herausforderungen mit sich. Sie müssen sich unweigerlich die Frage stellen, was Sie mit Ihrem Erbe vorhaben. Wenn das Selbstnutzen für Sie keine Option ist, ist der naheliegendste Gedanke zu verkaufen. Wann entscheiden Sie sich am besten für eine Eigennutzung? Und was geht mit einem Verkauf eines geerbten Hauses einher? In diesem Beitrag klären wir Sie über diese Fragen auf und informieren Sie darüber, was Sie über mögliche Steuern und Besonderheiten wissen müssen.

Das Wichtigste in Kürze

• Vor dem Verkauf eines geerbten Hauses sollten Sie prüfen, ob Eigennutzung, Vermietung oder Verkauf am besten zu Ihrer Situation passen.
• Überschreiten Sie den persönlichen Freibetrag Ihres Erbes, müssen Sie unter Umständen Erbschaftssteuer zahlen.
• Die Spekulationssteuer greift, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Kauf mit Gewinn verkauft wird und keine Eigennutzung im Jahr des Verkaufs sowie den zwei vorangegangenen Jahren nachgewiesen werden kann.
• Die Spekulationsfrist beginnt zum Zeitpunkt des ursprünglichen Erwerbs durch den Erblasser.
• Bei mehreren Erben (Erbengemeinschaft) müssen alle gemeinsam über Verkauf oder Nutzung entscheiden; ein Erbschein bestätigt die Erbenstellung.

Wichtige Überlegungen vor dem Verkauf eines geerbten Hauses

Bevor Sie den Verkaufsprozess starten, sollten Sie sich einige grundlegende Fragen stellen, die Ihre finanzielle und persönliche Situation betreffen.

Geerbtes Haus selbst nutzen, vermieten oder verkaufen?

Was haben Sie mit Ihrer Immobilie vor? Die Entscheidungsfindung ist nicht ganz einfach, allerdings sehr wichtig, denn nur wenn diese Eingangsfrage beantwortet ist, können Sie die nächsten Schritte planen.

Eigennutzung
Falls Sie über eine Eigennutzung nachdenken, sollten Sie sich folgende Fragen stellen: Passt ein Umzug in meine jetzige Lebenssituation? Hierbei sollten Sie unbedingt die Distanz zu Ihrem Arbeitsplatz, Ihre familiäre Situation und Ihren Lebensmittelpunkt berücksichtigen. Nachdem Sie diese Fragen beantwortet haben, sollten Sie sich die Frage stellen, ob Sie die Immobilie auch wirklich selbst nutzen können.

Denn ein eigenes Haus bedeutet viel Arbeit und einen hohen finanziellen Aufwand. Beides sollten Sie keinesfalls unterschätzen. Stellen Sie sich folgende Fragen:

• Passt die Immobilie langfristig zu Ihrem Leben? Hierbei spielen die Größe, Lage und Infrastruktur eine entscheidende Rolle.  
• Wie hoch sind die Renovierungs- oder Sanierungskosten? Sind diese für Sie tragbar?
• Gibt es eine Erbengemeinschaft, die möglicherweise ausbezahlt werden muss
• Können Sie die laufenden Instandhaltungskosten stemmen?
• Fällt eine Erbschaftssteuer an und wie hoch ist diese?

Vermieten
Sie haben sich gegen eine Eigennutzung entschieden, möchten die Immobilie aber gerne behalten? Dann kann eine Vermietung die richtige Lösung für Sie sein – vorausgesetzt, Sie sind bereit, sich mit den organisatorischen Anforderungen auseinanderzusetzen.

Lassen Sie die Immobilie zuvor von einem Sachverständigen prüfen, denn bei älteren Objekten sind Sanierungsbedarf und versteckte Mängel keine Seltenheit. Auch finanziell sollte sich die Vermietung lohnen. Prüfen Sie, ob die ortsübliche Miete die laufenden Kosten wie Verwaltung, Rücklagen und Instandhaltung deckt. Sie sollten sich im Klaren darüber sein, was es bedeutet, ein Vermieter zu sein. Sie sind in der Verantwortung, und das kann sehr aufwendig sein. Überlegen Sie gut, ob Sie diese Rolle übernehmen möchten.

Verkaufen
Passt das Haus nicht zu Ihren Bedürfnissen oder bestehen finanzielle Gründe, wie laufende Kredite oder hohe Unterhaltskosten, kann das für einen Verkauf sprechen. Sind weitere Miterben beteiligt, kann es zusätzlich kompliziert werden, etwa wenn eine Auszahlung notwendig ist. Ein Verkauf ist in einem solchen Fall hilfreich, da die Erbengemeinschaft aufgelöst wird und bestehende Schulden beglichen werden können. 

Wann ist der richtige Zeitpunkt für den Verkauf?

Haben Sie sich für einen Verkauf entschieden, ist die nächste Frage, wann Sie verkaufen sollen. Die Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt unterliegt Schwankungen. Sie wird von der Wirtschaftslage, den Zinssätzen und dem Verhältnis von Angebot und Nachfrage beeinflusst. Eine präzise Analyse des Markts ist nicht so einfach, wie es scheinen mag, da es viele Faktoren gibt, die unbedingt berücksichtigt werden müssen. Doch sie ist unbedingt notwendig, um den besten Zeitpunkt für den Verkauf wählen zu können. Wir unterstützen Sie natürlich sehr gerne dabei, diese Probleme anzugehen.

Wie kann ich ein geerbtes Haus verkaufen?

Bevor Sie ein geerbtes Haus verkaufen, sollten Sie sich über die rechtlichen und steuerlichen Konsequenzen im Klaren sein. Klären Sie zunächst, ob Sie allein erben oder ob es eine Einigung innerhalb einer Erbengemeinschaft gibt. Sie müssen die Erbfolge offiziell nachweisen können, um den nächsten Schritt gehen zu können.

Ein aktuelles Verkehrswertgutachten ist sinnvoll, um den realistischen Marktwert der Immobilie zu kennen. Gerade bei älteren Gutachten, gestiegenem Bodenwert oder erfolgten Modernisierungen lohnt sich eine Neubewertung. Denken Sie außerdem daran, mögliche Maklerkosten und anfallende Steuern in Ihre Planung einzubeziehen. 

Wie viel ist meine Immobilie wert?

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Welche Steuern fallen an?

Beim Verkauf eines geerbten Hauses können die Erbschaftssteuer und die Spekulationssteuer anfallen. Die Erbschaftsteuer hängt vom Wert der Immobilie und Ihrem persönlichen Freibetrag ab. Bei der Spekulationssteuer ist vor allem die Spekulationsfrist der entscheidende Faktor.

Erbschaftssteuer

Die Erbschaftssteuer fällt beim Übergang von Vermögen (Erbschaft) auf eine andere Person an. Sie wird vom Staat erhoben, wenn jemand Vermögenswerte wie Geld, Immobilien oder andere Wertgegenstände von einer verstorbenen Person erbt. 

Bei der Erbschaftssteuer sind der Verwandtschaftsgrad und der Wert der Immobilie entscheidend. Je näher der Erbe dem Verstorbenen stand, zum Beispiel als Familienmitglied, desto höher ist der steuerliche Freibetrag. Dabei ist nur der Betrag steuerpflichtig, der den jeweiligen Freibetrag überschreitet.

Freibeträge der Erbschaftssteuer nach § 16 ErbStG: 

Die Steuersätze steigen je nach Höhe des Erbes und Verwandtschaftsgrad auf bis zu 30 %.
Es existieren unterschiedliche Steuerklassen und Steuersätze. Ihr Verwandtschaftsgrad entscheidet darüber, in welchem Sie sich befinden. Folgende Klassen gibt es:

• Steuerklasse 1: Ehepartner, eingetragene Lebenspartner und Kinder
• Steuerklasse 2: Geschwister
• Steuerklasse 3: Unverheiratete und andere Erben

Der Steuersatz richtet sich nach der Steuerklasse und bewegt sich zwischen 7 % und 50 %.

Spekulationssteuer

Die Spekulationssteuer greift, wenn eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb mit Gewinn verkauft und keine Eigennutzung im Jahr des Verkaufs sowie den zwei vorangegangenen Jahren nachgewiesen wird. Relevant ist das tatsächliche Kaufdatum (des Erblassers) und nicht, wann die Immobilie vererbt wurde. 

Wichtige Regeln laut §23 EStG:

• Selbstnutzung: Haben Sie oder der Verstorbene die Immobilie selbst genutzt (mind. im Jahr des Verkaufs und den zwei Jahren davor), entfällt die Spekulationssteuer.
• Gewinnfreigrenze: Liegt der Verkaufsgewinn unter 600 €, bleibt dieser steuerfrei.
• Verkauf vor Ablauf der 10-Jahres-Frist ohne Selbstnutzung führt in der Regel zur Steuerpflicht.

Wann ist der Verkauf einer geerbten Immobilie steuerfrei?

Wann Sie eine geerbte Immobilie steuerfrei verkaufen können, hängt von verschiedenen Voraussetzungen ab. Wie oben dargestellt, richtet sich die Erbschaftsteuer nach dem Wert des Erbes und Ihren persönlichen Freibeträgen. Durch diese Freibeträge kann die Steuer deutlich gesenkt werden oder sie entfällt sogar ganz.

Auch bei der Spekulationssteuer gibt es Ausnahmen. Sie fällt in der Regel an, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren mit Gewinn verkauft wird und nicht selbst bewohnt wurde. Allerdings beginnt diese Frist nicht mit dem Erbfall, sondern mit dem ursprünglichen Kaufdatum des Erblassers. Liegt dieses bereits zehn Jahre zurück, kann der Verkauf steuerfrei erfolgen.

Da beide Steuerarten unterschiedlichen Regeln folgen und es oft auf Details ankommt, lohnt sich vor dem Verkauf eine steuerliche Beratung.

Geerbtes Haus verkaufen als Erbengemeinschaft

Wird ein Haus gemeinsam mit anderen geerbt, bildet sich so automatisch eine Erbengemeinschaft. Das bedeutet, dass Sie nicht allein über die Nutzung der Immobilie entscheiden können, sondern dass Sie die anderen Erben immer hinzuziehen müssen. 

Wie teilt man das Haus als Erbengemeinschaft auf?

Wollen Sie nun verkaufen, gibt es einiges zu beachten. Für den Verkauf ist es notwendig, einen Erbschein zu beantragen, der Ihre Erbenstellung offiziell bestätigt. Einigt sich die Gemeinschaft auf den Verkauf, wird der Erlös gerecht unter allen Erben verteilt. Möchte jedoch einer das Haus allein nutzen, müssen die übrigen Miterben ausgezahlt werden.

Liegt ein Testament vor, regelt es meist klar die Verteilung des Nachlasses und den Umgang mit der Immobilie. Fehlt eine solche Regelung, greift die gesetzliche Erbfolge nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch.