Die Erbschaftssteuer ist eine staatliche Abgabe, die anfällt, wenn Sie Vermögen durch eine Erbschaft erhalten. Zum Beispiel nach dem Tod eines Familienmitglieds oder einer anderen nahestehenden Person. Dieses Vermögen kann aus Geld, Wertpapieren, aber auch aus Immobilien bestehen. Der Staat erhebt die Steuer auf den Wert des vererbten Vermögens, wobei bestimmte Freibeträge gelten, die sich nach dem Verwandtschaftsgrad richten. Je enger das Verhältnis zum Erblasser, desto höher fällt in der Regel der Freibetrag aus.
Hier erfahren Sie alles über Freibeträge, Steuerklassen, aktuelle Steuersätze und legale Möglichkeiten, die Steuerlast zu senken oder ganz zu vermeiden.
Das Wichtigste in Kürze
- Steuerpflicht & Freibeträge: Die Erbschaftssteuer fällt an, wenn Vermögen vererbt wird. Ihre Höhe hängt vom Wert, Verwandtschaftsgrad (Steuerklasse) und Freibeträgen ab.
- Immobilienbewertung: Grundlage für die Steuer ist der Verkehrswert; unabhängige Gutachten können diesen senken; seit 2023 gelten strengere Bewertungsregeln, die oft zu höheren Werten führen.
- Steuersätze: Je nach Steuerklasse und Wert des steuerpflichtigen Erbes liegt der Steuersatz zwischen 7 % und 50 %; nur der Teil über dem Freibetrag wird besteuert.
- Steuerfreiheit & Reduzierung: Ist durch die Nutzung der Freibeträge, steuerfreien Vererbung des selbstgenutzten Familienheims, Schenkung zu Lebzeiten, Nießbrauch/Wohnrecht, Abzug von Nachlassverbindlichkeiten oder vergünstigte Bewertung vermieteter Immobilien (nur 90 % des Werts) möglich.
- Pflichten & Fristen: Die Erben müssen den Erbfall innerhalb von 3 Monaten beim Finanzamt melden; bei vermieteten Immobilien kann das §13d ErbStG eine Steuerermäßigung bringen.
Was ist die Erbschaftssteuer und wann fällt sie an?
Die Erbschaftssteuer ist eine gesetzlich geregelte Abgabe, die anfällt, wenn man Vermögen durch einen Todesfall erhält. Rechtsgrundlage bildet das Erbschaftsteuer- und Schenkungsgesetz (ErbStG). Die Erbschaftssteuer wird auf den Wert des geerbten Vermögens berechnet. Bestehende Schulden, bestimmte Kosten, aber auch persönliche Freibeträge können abgezogen werden.
Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt insbesondere vom Wert des Erbes und vom Verwandtschaftsgrad zum Verstorbenen ab. Die Freibeträge werden höher, wenn Sie in einer engen familiären Beziehung zueinander stehen. Liegt der steuerpflichtige Erwerb unterhalb dieser Freibeträge, entfällt die Zahlungspflicht.
Als Erbe sind Sie verpflichtet, das zuständige Finanzamt innerhalb von drei Monaten schriftlich über den Erbfall zu informieren. Das Finanzamt prüft anschließend, ob eine Erbschaftssteuererklärung erforderlich ist.
Die Erbschaftssteuer wird grundsätzlich immer dann fällig, wenn Sie ein Erbe annehmen. Dabei berücksichtigt das Gesetz einen Freibetrag, dessen Höhe vom Verwandtschaftsgrad zum Erblasser abhängt. Liegt der Wert des Erbes unterhalb dieses Freibetrags, entfällt die Steuerpflicht.
Geht im Todesfall eine Immobilie, ein Grundstück oder ein anderes Vermögen auf Sie über, spricht das Gesetz von einem „Erwerb von Todes wegen“. Besteht eine Erbengemeinschaft, erfolgt die Aufteilung des Nachlasses nach Testament oder, falls keines vorhanden ist, nach der gesetzlichen Erbfolge.
Wie hoch ist die Erbschaftssteuer bei Immobilien?
Damit die Steuerlast bestimmt werden kann, wird zunächst der Verkehrswert der Immobilie ermittelt.
Dieser Wert wird nach den Vorgaben des Bewertungsgesetzes ermittelt und kann seit 2023 durch neue Bewertungsregeln höher ausfallen. Diese neuen Regeln können Zuschläge für begehrte Lagen oder geänderte Berechnungsmethoden sein und zu einer höheren Steuerbelastung führen.
Ein unabhängiges Sachverständigengutachten kann oft einen niedrigeren Verkehrswert nachweisen als die pauschale Berechnung des Finanzamts. Der Grund dafür ist, dass die seit 2023 geltenden, verschärften Bewertungsregeln des Finanzamts (z. B. längere angenommene Nutzungsdauern von Gebäuden) den Wert tendenziell erhöhen. Ein Gutachter kann hingegen objektspezifische Mängel wie einen Sanierungsbedarf oder eine schlechte Energieeffizienz wertmindernd berücksichtigen, die in der standardisierten Berechnung nicht erfasst werden. Daher kann die Wahl einer professionellen Immobilienbewertung für Sie von Vorteil sein.
Die Höhe der Erbschaftssteuer richtet sich nach drei Faktoren:
- dem Wert des Erbes
- dem persönlichen Freibetrag
- der Steuerklasse, in die Sie aufgrund Ihres Verwandtschaftsverhältnisses zum Erblasser eingestuft werden
Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um Bargeld, Wertpapiere, Immobilien oder andere Vermögenswerte handelt. Der Gesamtwert nach Abzug des Freibetrags ist der zu versteuernde Wert.
Bei Immobilien wird die Steuer auf Grundlage des Verkehrswerts berechnet. Dieser Wert wird nach den Vorgaben des Bewertungsgesetzes ermittelt und kann seit 2023 durch neue Bewertungsregeln höher ausfallen. Diese neuen Regeln können Zuschläge für begehrte Lagen oder geänderte Berechnungsmethoden sein und zu einer höheren Steuerbelastung führen.
Der Freibetrag legt fest, bis zu welchem Wert Sie ein Erbe steuerfrei erhalten können. Seine Höhe richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser und der damit verbundenen Steuerklasse. Sind Sie familiär enger verbunden, fällt der Freibetrag höher aus.
In Steuerklasse I profitieren enge Angehörige von den höchsten Freibeträgen:
- Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
- Kinder, Adoptiv- und Stiefkinder: 400.000 Euro
- Enkelkinder: 200.000 Euro
- Urenkel, Eltern und Großeltern (bei Erwerb durch Erbschaft): 100.000 Euro
In Steuerklasse II liegt der Freibetrag bei 20.000 Euro. Hierzu zählen:
- Geschwister
- Nichten, Neffen
- Schwiegerkinder
- Stiefeltern
Steuerklasse III sind nicht verheiratete Partner sowie sonstige Erben. Auch hier beträgt der Freibetrag 20.000 Euro.
Nur der Teil des Nachlasses, der den persönlichen Freibetrag übersteigt, wird mit dem jeweils geltenden Steuersatz besteuert.
Je nach Steuerklasse und Höhe des steuerpflichtigen Erbes liegen die Steuersätze zwischen 7 % und 50 %. Da die Einstufung einen erheblichen Einfluss auf die Steuerlast hat, sollten Sie frühzeitig planen, um finanzielle Belastungen besser abschätzen zu können.
| Wert des steuerpflichtigen Erwerbs | Steuerklasse I | Steuerklasse II | Steuerklasse III |
| 75.000 Euro | 7 % | 15 % | 30 % |
| 300.000 Euro | 11 % | 20 % | 30 % |
| 600.000 Euro | 15 % | 25 % | 30 % |
| 6.000.000 Euro | 19 % | 30 % | 30 % |
| 13.000.000 Euro | 23 % | 35 % | 50 % |
| 26.000.000 Euro | 27 % | 40 % | 50 % |
| mehr als 26.000.000 Euro | 30 % | 43 % | 50 % |
Wer muss Erbschaftssteuer zahlen?
Wie Sie bereits wissen, wird die Erbschaftssteuer grundsätzlich fällig, wenn Sie Vermögen durch den Tod einer Person erwerben. Die Steuerpflicht besteht, wenn entweder der Erblasser oder der Erbe seinen Wohnsitz beziehungsweise gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland hat.
Unabhängig vom Wohnsitz gilt die Steuerpflicht auch, wenn sogenanntes Inlandsvermögen übertragen wird. Dazu zählen Immobilien in Deutschland sowie Beteiligungen von mehr als 10 % an deutschen Unternehmen.
So erben Sie steuerfrei
Unter bestimmten Voraussetzungen können Sie eine Erbschaft ganz oder teilweise steuerfrei erhalten. Entscheidend sind dabei der Wert des Erbes, der persönliche Freibetrag und besondere steuerliche Regelungen.
Freibeträge ausschöpfen
Jeder Erbe hat einen gesetzlichen Freibetrag, dessen Höhe vom Verwandtschaftsgrad abhängt. Liegt der Wert des Erbes darunter, fällt keine Steuer an. Da Freibeträge alle zehn Jahre erneut genutzt werden können, lassen sich Immobilien oder anderes Vermögen auch zu Lebzeiten in mehreren Schritten übertragen, um Steuern zu vermeiden.
Selbstgenutztes Familienheim
Ehegatten, eingetragene Lebenspartner und Kinder können ein selbstgenutztes Familienheim steuerfrei erben, wenn sie es unmittelbar nach der Erbschaft als Hauptwohnsitz übernehmen und mindestens zehn Jahre dort wohnen bleiben. Für Kinder gilt dabei eine Größenbegrenzung von 200 Quadratmetern. Darüber hinausgehende Flächen werden anteilig besteuert.
Schenkung zu Lebzeiten
Mit einer vorzeitigen Übertragung können Sie Ihre Steuerfreibeträge optimal nutzen. Ehepaare können ihre Freibeträge sogar verdoppeln, indem beide Partner Anteile verschenken. Auch Teilschenkungen im Abstand von mindestens zehn Jahren sind möglich.
Bei Schenkungen zu Lebzeiten gelten grundsätzlich die gleichen Freibeträge wie bei der Erbschaft. Der Freibetrag hängt aber immer von der Verwandtschaftsbeziehung zwischen Zuwendendem und Empfänger ab. Ausnahme: Wenn Eltern oder Großeltern eine Schenkung zu Lebzeiten erhalten (z. B. das Kind überträgt ein Haus oder Geld auf die Eltern), gelten andere Regeln als bei einer Erbschaft. In diesem Fall gehören sie zur Steuerklasse II und der persönliche Freibetrag beträgt 20.000 Euro. Bei einer Erbschaft hingegen würden sie in die günstigere Steuerklasse I mit einem Freibetrag von 100.000 Euro fallen.
Nießbrauch oder Wohnrecht
Wird bei einer Schenkung oder Erbschaft ein Nießbrauch oder Wohnrecht vorbehalten, vermindert sich der steuerlich anzusetzende Wert der Immobilie. Dadurch kann der zu versteuernde Betrag unter den Freibetrag fallen oder zumindest deutlich reduziert werden.
Beispiel:
- Immobilienwert: 300.000 €
- Abzug Nießbrauch: 72.000 €
- Steuerlich anzusetzender Wert: 228.000 €
Wertminderung nachweisen
Ein unabhängiges Verkehrswertgutachten kann den vom Finanzamt geschätzten Immobilienwert oft senken und so die Steuerlast verringern.
Abzug von Nachlassverbindlichkeiten
Bestattungskosten, offene Schulden des Erblassers oder bestimmte Gebühren können als Nachlassverbindlichkeiten geltend gemacht werden. Das Finanzamt erkennt hierfür seit 2025 pauschal bis zu 15.000 Euro ohne Nachweis an.
Wie ist die Regelung bei vermieteten Immobilien?
Wenn Sie eine Immobilie erben, die zu Wohnzwecken vermietet ist, profitieren Sie von einer steuerlichen Ermäßigung. Für die Erbschaftssteuer wird nur 90 % des ermittelten Verkehrswerts angesetzt. Diese Vergünstigung gilt für Immobilien innerhalb der EU, aber auch für Objekte in Drittstaaten, sofern ein entsprechendes Informationsaustauschabkommen zur Erbschaftsteuer besteht. Voraussetzung ist jedoch, dass die Immobilie tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt wird und nicht überwiegend betrieblichen Zwecken dient.
Häufige Fragen zur Erbschaftssteuer bei Immobilien
Wer erhebt die Erbschaftssteuer auf Immobilien?
Die Erbschaftssteuer auf Immobilien wird vom Staat erhoben und vom zuständigen Finanzamt festgesetzt. Rechtsgrundlage ist das Erbschaftsteuer- und Schenkungsgesetz (ErbStG). Bei vermieteten Wohnimmobilien kann nach § 13d ErbStG eine Steuervergünstigung gelten.
Geerbtes Haus verkaufen oder behalten?
Ob Sie ein geerbtes Haus verkaufen oder behalten, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab. Ein Verkauf kann sinnvoll sein, um die Steuerlast oder laufende Kosten zu decken. Behalten lohnt sich, wenn das Haus selbst genutzt oder vermietet wird, da teilweise Steuervergünstigungen greifen.
Was ist die Erbschaftssteuer und wann wird sie erhoben?
Die Erbschaftssteuer fällt an, wenn Vermögen wie Immobilien, Bargeld oder Wertpapiere nach einem Todesfall übertragen werden. Grundlage ist das Erbschaftsteuer- und Schenkungsgesetz (ErbStG). Abgezogen werden können Freibeträge, Schulden und bestimmte Kosten.
Wie werden Immobilien bei der Erbschaftssteuer bewertet?
Die Steuer basiert auf dem Verkehrswert, der nach dem Bewertungsgesetz ermittelt wird. Seit 2023 gelten strengere Regeln, die oft zu höheren Werten führen. Ein Gutachten durch unabhängige Sachverständige kann jedoch häufig einen niedrigeren Wert belegen.
Kann die Erbschaftssteuer in Raten gezahlt werden?
Ja. Auf Antrag ist eine Stundung oder Ratenzahlung möglich, vor allem wenn Immobilien vererbt werden und Liquidität fehlt. Das Finanzamt prüft dabei die wirtschaftliche Lage des Erben und verlangt oft Zinsen auf gestundete Beträge.
Wie lange prüft das Finanzamt eine Erbschaftssteuererklärung?
Die Bearbeitungsdauer hängt vom Einzelfall ab, meist dauert es mehrere Monate. Faktoren wie die Komplexität des Nachlasses, Gutachten für Immobilien oder die Klärung von Freibeträgen können den Prozess verlängern.
Was passiert, wenn die Erbschaftssteuer nicht fristgerecht gezahlt wird?
Wer die Steuer nicht rechtzeitig zahlt, muss mit Säumniszuschlägen und Verzugszinsen rechnen. In schwerwiegenden Fällen kann das Finanzamt auch Vollstreckungsmaßnahmen einleiten. Daher empfiehlt sich eine frühzeitige Abstimmung mit der Behörde.
