Immobilie ohne Makler verkaufen – achten Sie auf diese Fallstricke
Planen Sie aktuell, Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu verkaufen? Dann stehen Sie sicher auch vor der Frage, ob Sie dafür einen Immobilienmakler engagieren, oder die Immobilie ohne Makler verkaufen.
Hier möchten wir einmal auflisten, welche Fehler Sie beim Verkauf ohne Makler unbedingt vermeiden sollten. Denn oft ist vielen Eigentümern gar nicht klar, worauf beim Hausverkauf zu achten ist, und wo die größten Fallstricke lauern.
Das Wichtigste in Kürze:
Wertermittlung:
Der erfolgreiche Verkauf steht und fällt mit einer korrekten Einschätzung des Immobilienwertes. Auch unwissentlich verschwiegene Mängel können sich lange nach dem Verkauf noch als Problem erweisen.
Vermarktung:
Planen Sie viel Zeit für die Vermarktung im Internet ein. Sie sollten auf allen gängigen Immobilienplattformen vertreten sein. Die Beantwortung von Fragen sollte zeitnah erfolgen. Zusätzlich benötigen Sie einen genauen Plan für die Durchführung der Wohnungsbesichtigungen.
Verhandlungen:
Setzen Sie sich ein klares Limit. Aber bleiben Sie realistisch. Wichtig ist hier eine genaue Dokumentation der verschiedenen Interessenten, um bei den vielen Anfragen nicht den Überblick zu verlieren. Lassen Sie sich außerdem keinesfalls von Bietern unter Druck setzen.
Rechtliche Fragen:
Wenn Sie sich für einen Käufer entschieden haben, sollten Sie Informationen über die Bonität einholen. Dabei dürfen nur DSGVO-konforme Merkmale abgefragt werden. In der Regel kümmert sich der Immobilienmakler um einen Notar in Ihrer Region. Beim Verkauf ohne Makler fällt diese Aufgabe Ihnen zu. Denken Sie daran, alle notwendigen Dokumente beim Notartermin dabei zu haben.
Der Verkauf einer Immobilie ist ein sehr komplexes Thema. Egal, ob Sie ein Haus, eine Wohnung oder das Grundstück verkaufen möchten. Im Laufe der Jahre haben wir häufig Anfragen von Kundinnen und Kunden erhalten, die das Vorhaben zunächst allein in Angriff genommen haben.
Und es ist nicht von der Hand zu weisen: auf den ersten Blick wirkt der Verkauf ohne Makler verlockend, denn die Courtage entfällt. Vielfach wird der entstehende Aufwand aber unterschätzt.
Mit unseren Tipps wollen wir Ihnen helfen, Ihre Immobilie im Optimalfall reibungslos zu vermarkten und zu verkaufen. Wenn Sie Fragen haben, können Sie uns gerne jederzeit kostenlos und unverbindlich unter +49 7131 279 64 20 erreichen.
Die Wertermittlung – keine unrealistischen Preisvorstellungen
Keine Immobilie ist wie die andere. Das macht es nicht immer einfach, den Wert korrekt zu ermitteln, selbst für Profis. Je nach Lage, wirtschaftlichen Rahmenbedingungen (z.B. Bauzinsen) und Zustand der Immobilie gilt es einen Preis festzusetzen, der für das jeweilige Objekt angemessen ist. Man kann das einfach zusammenfassen:
- Setzen Sie den Preis zu niedrig an, verschenken Sie Verhandlungsspielraum und am Ende bares Geld.
- Sind die Vorstellungen überzogen, wirken Sie auf Kaufinteressenten unseriös und Angebote bleiben aus.
Die Festlegung eines marktgerechten Angebotspreises ist für den Immobilienverkauf das wichtige Fundament. Ohne Makler, der die Immobilienbewertung in der Regel übernimmt, sollten Sie einen Sachverständigen zurate ziehen, um hier keine groben Fehler zu machen.
Orientieren Sie sich für eine Marktanalyse an Konkurrenzangeboten von ähnlichen Immobilien in Ihrer Nähe. Vermeiden Sie es, Immobilien miteinander zu vergleichen, die nicht im gleichen Stadtteil liegen. Je nach Lage sind hier für scheinbar ähnliche Objekte deutliche Unterschiede beim Immobilienwert möglich.
Vermarktung – nehmen Sie sich ausreichend Zeit
Die Planung der Vermarktung ist der zweite wichtige Schritt auf dem Weg zum Verkauf. Hier dürfen Sie keinesfalls zu wenig Zeit einplanen. Prüfen Sie folgende Punkte ausführlich vor dem ersten Inserat:
- Wer erstellt hochwertige Fotos meiner Immobilie?
- Darf ich eine Drohne für Bilder von oben verwenden?
- Habe ich einen überzeugenden Text für die Vermarktung?
- Welche Immobilienportale werde ich nutzen? Gibt es regionale Anbieter, die ich berücksichtigen muss?
- Welche Telefonnummer und E-Mail-Adresse mit guter Erreichbarkeit gebe ich für Rückfragen an?
Wenn Sie uns mit dem Verkauf Ihrer Immobilie beauftragen, kümmern wir uns um die Erstellung eines verkaufsfördernden Exposés – inklusive überzeugender Fotos.
Unterschätzen Sie nicht, wie wichtig eine gute Präsentation ist. Eine zweite Chance für den wichtigen ersten Eindruck gibt es nicht. Handyfotos der Küche mit dreckigen Töpfen, oder Wäschekörbe auf dem Sofa? Vor den Fotos ist Aufräumen angesagt. Wir empfehlen ein Weitwinkelobjektiv, um möglichst viel der Innenräume auf den Fotos abbilden zu können. Im Zweifel hilft Ihnen ein Immobilienfotograf dabei, passende Bilder für die Verkaufsportale zu erstellen. Auch Drohnenfotos bieten sich für einen Eindruck vom Grundstück und der Fassade an. Prüfen Sie vorab, dass keine gesetzlichen Auflagen bei der Erstellung verletzt werden und keine Nachbargrundstücke auf den Fotos einsehbar sind.
Sie haben Fotos, Details zur Immobilie und überzeugende Texte parat? Dann erstellen Sie im nächsten Schritt Accounts bei den gängigen Immobilienportalen. Achten Sie auch darauf, ob es neben den üblichen Platzhirschen noch kleinere Plattformen speziell für Ihre Stadt gibt, auf denen Sie Ihr Angebot platzieren wollen.
Eine unzureichende Erreichbarkeit ist unbedingt zu vermeiden. Daher überlegen Sie sich gut, wer seine E-Mail-Adresse und Handynummer für die vielen Fragen zum Objekt, nach dem Preis und für Besichtigungstermine angibt. Die Person sollte im besten Fall tagsüber rund um die Uhr erreichbar sein.
Natürlich ist es neben Familie und Beruf nicht immer einfach, eine gute Erreichbarkeit zu gewährleisten. Aber wer viel Geld für eine Immobilie investieren will, erwartet keine Mailbox oder einen Rückruf nach drei Tagen.
Für Besichtigungen können Sie, sofern es die Corona-Lage wieder zulässt, auch auf Termine mit mehreren Interessenten setzen. Dabei ist jedoch darauf zu achten, dass Sie stets ein Auge auf alle Personen im Haus haben.
Preisverhandlung – ohne Strategie geht es nicht
Sie wollen für Ihre Immobilie den besten Preis erzielen. Vielleicht haben Sie sich auch deshalb am Anfang für den Verkauf ohne Makler entschieden. Denn auf den ersten Blick entstehen weniger Kosten. Mit Makler haben Sie allerdings einen erfahrenen Verhandlungsprofi an Ihrer Seite, der das optimale Ergebnis für Sie herausholt.
Ohne Makler benötigen Sie eine durchdachte Strategie, um gut vorbereitet in die Verkaufsgespräche gehen zu können. Stellen Sie sich die Frage:
- Welche Argumente sprechen für meine Immobilie?
- Wie lässt sich der aufgerufene Preis rechtfertigen?
- Wie entkräfte ich mögliche Einwände der Interessenten?
Grundlage bietet natürlich immer die eingangs erwähnte Immobilienbewertung. Bereiten Sie sich auf Verkaufsgespräche ausführlich vor und spielen Sie mit Dritten nach Möglichkeit mehrere Szenarien und Einwände durch. So reagieren Sie souveräner und wirken glaubwürdiger. Das ist entscheidend, um das beste Ergebnis herauszuholen.
Positive Aspekte der Immobilie können durchgeführte Modernisierungen, eine schöne Aussicht auf die Umgebung, gute Anbindung an die örtliche Infrastruktur und auch die nahegelegenen Geschäfte, Schulden oder Ärzte sein.
Auch wenn Sie natürlich die Vorteile der Immobilie hervorheben sollen: Wir raten dringend davon ab, bereits bekannte Makel wie etwa Baumängel oder Schimmelbefall zu verschweigen. Bleiben Sie also bei der Wahrheit, um nicht nach dem Verkauf in rechtliche Schwierigkeiten zu geraten.
Rechtliche Fragen klären: für einen ordnungsgemäßen Verkauf unerlässlich
Wenn Sie sich mit den Interessenten einig sind, sollten Sie eine Bonitätsauskunft einholen. Ein guter Makler prüft das in der Regel auf Ihre Veranlassung hin. Ohne Makler können Sie eine Selbstauskunft des Käufers oder über Wirtschaftsauskunfteien einholen.
Warum ist das wichtig? Käufer und Verkäufer haften für die Nebenkosten, die beim Immobilienverkauf entstehen. Kann der Käufer diese nicht aufbringen, müssen Sie für die anfallende Grunderwerbsteuer allein aufkommen. Auch die Notarkosten werden in der Regel in gesamtschuldnerischer Haftung beglichen. Zahlt der Käufer seinen Anteil nicht, wird der Notar die restliche Zahlung von Ihnen verlangen. Eine Bonitätsprüfung sollten Sie daher keinesfalls als unnötig abtun.
Zum Notartermin müssen alle notwendigen Dokumente vorliegen. Informieren Sie sich also frühzeitig darüber, welche das in Ihrem Fall sind und kümmern Sie sich rechtzeitig um deren Beschaffung. Das kann mitunter ein paar Wochen Wartezeit erfordern. Einen Großteil der Dokumente benötigen Sie sogar schon vorher, denn die finanzierende Bank wird diese genau prüfen wollen. Und auch die ersten Interessenten möchten bei der Wohnungsbesichtigung vielleicht schon einen Blick darauf werfen. Handeln Sie also vorausschauend, und kümmern Sie sich nicht erst “auf den letzten Drücker” um die Beschaffung.
Eine kurze Übersicht von Dokumenten, die je nach Immobilienart für den Verkauf benötigt werden können:
- Bebauungsplan & Flächennutzungsplan
- Altlastenauskunft
- Baulastenauskunft
- Liegenschaftskarte / Flurkarte
- Erschließungsnachweise
- Aktueller Grundbuchauszug
- Baubeschreibung
- Grundrisse im korrekten Maßstab, Schnitte & Ansichten
- Energieausweis
- Mietverträge und Nebenkostenabrechnungen
- Verwaltervertrag
- Aufstellung von Instandhaltungsrücklagen
Die obige Liste erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Aber sie zeigt, dass Sie beim privaten Verkauf ohne Makler auf eine Vielzahl an gesetzlichen Rahmenbedingungen achten müssen. Wir wünschen Ihnen dabei viel Erfolg.
Falls Sie sich doch dazu entschließen sollten, ihr Nervenkostüm zu schonen und die Hilfe eines Profis in Anspruch zu nehmen: wir sind nur einen Anruf entfernt. Als Immobilienmakler Heilbronn unterstützt Sie das Immobilienhaus Keppler gerne bei der Vermarktung Ihrer Immobilie.
