Der Traum von den eigenen vier Wänden bringt eine Reihe von Kosten mit sich, die über den reinen Kaufpreis hinausgehen. Diese sogenannten Kaufnebenkosten können schnell mehr als 10 % des Kaufpreises betragen und variieren je nach Bundesland. In diesem Artikel zeigen wir Ihnen, mit welchen einmaligen und laufenden Nebenkosten Sie beim Kauf einer Immobilie in Baden-Württemberg rechnen müssen.
Kurzfassung: Kaufnebenkosten in Baden-Württemberg
Neben dem Kaufpreis einer Immobilie entstehen weitere Kosten, deren Höhe von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich ist. So hoch sind die Kaufnebenkosten typischerweise in Baden-Württemberg:
| Grunderwerbsteuer | Notar- und Grundbuchkosten | Maklerprovision (Anteil Käufer) | Gesamt |
| 5 % | 2 % | ca. 3,57 % | ca. 10,57 % |
Dazu kommen etwaige Immobiliengutachten (mindestens 500 €) und mögliche Renovierungs- sowie Modernisierungsarbeiten.
Was sind Kaufnebenkosten?
Bei einem Immobilienkauf müssen Sie neben dem eigentlichen Kaufpreis auch die sogenannten Kaufnebenkosten berücksichtigen. Kaufnebenkosten sind zusätzliche Ausgaben beim Immobilienkauf, die sich aus verschiedenen Komponenten zusammensetzen.
Zu den wesentlichen Kaufnebenkosten zählen die Grunderwerbsteuer, die Notargebühren, die Kosten für die Grundbucheintragung sowie eine eventuell anfallende Maklerprovision. Diese Zusatzkosten werden prozentual vom Kaufpreis berechnet und erhöhen die Gesamtinvestition für Ihre Immobilie.
Typische Kaufnebenkosten in Baden-Württemberg
Typische Kaufnebenkosten sind die Notar- und Grundbuchkosten mit etwa 2 % des Kaufpreises, die Grunderwerbsteuer mit 5 % sowie eine eventuelle Maklerprovision von 3,57 % pro Partei. Im Folgenden erfahren Sie mehr über die einzelnen Positionen.
Notar- und Grundbuchkosten
In Deutschland müssen Kaufverträge für Immobilien notariell beglaubigt werden. Die dabei entstehenden Kosten teilen sich in zwei Hauptbereiche auf: die Notargebühren und die Grundbuchkosten.
Die Notargebühren belaufen sich auf etwa 1,5 % des Kaufpreises. Diese Kosten decken die gesamte notarielle Dienstleistung ab – von der Vertragserstellung über die rechtliche Prüfung bis zur Beglaubigung. Die Höhe der Gebühren hängt ausschließlich vom Kaufpreis und nicht vom tatsächlichen Arbeitsaufwand des Notars ab.
Für die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch fallen zusätzliche Kosten in Höhe von etwa 0,5 % des Kaufpreises an. Das Grundbuch ist das amtliche Register, in dem alle wichtigen Informationen zum Grundstück dokumentiert werden, wie Eigentumsverhältnisse oder Grundschulden.
Insgesamt müssen Sie also für Notar- und Grundbuchkosten etwa 2 % des Kaufpreises einplanen.
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer stellt in Baden-Württemberg mit 5 % des Kaufpreises den größten Einzelposten der Kaufnebenkosten dar. Sie wird beim Erwerb von Grundstücken oder Immobilien einmalig fällig und ist als Ländersteuer von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich geregelt.
Wichtig zu wissen: Die Grunderwerbsteuer ist nicht mit der regelmäßig anfallenden Grundsteuer zu verwechseln. Sie (die Grunderwerbsteuer) ist eine einmalige Zahlung, die sich ausschließlich auf den Erwerbsvorgang bezieht.
Nach Erhalt des Steuerbescheids vom Finanzamt muss die Grunderwerbsteuer innerhalb eines Monats beglichen werden. Investoren, die die Immobilie zur Vermietung nutzen möchten, können diese Steuer steuerlich geltend machen.
Maklerprovision
Ist ein Makler am Immobilienkauf beteiligt, kommt die Maklerprovision als Kaufnebenkosten hinzu. In Baden-Württemberg beträgt diese in der Regel 3,57 % (jeweils für Käufer und Verkäufer) des Kaufpreises.
Die Maklerprovision ist allerdings keine zwangsläufige Kostenposition, da nicht bei jedem Immobilienerwerb ein Makler hingezogen wird. In bestimmten Fällen und bei manchen Maklern kann die Provision auch höher ausfallen als der genannte Standardsatz.
Falls Sie in Erwägung ziehen, Ihre Immobilie ohne Makler zu verkaufen, dann sollten Sie sich unbedingt unseren Blogbeitrag dazu durchlesen: Immobilie ohne Makler verkaufen? Häufige Fehler und Tipps
Weitere Kaufnebenkosten
Neben den typischen Kaufnebenkosten können weitere Ausgaben auf Sie zukommen. Dazu gehören beispielsweise ein Immobiliengutachten oder Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten.
Immobiliengutachten
Ein Immobiliengutachten kann bei einem geplanten Immobilienerwerb eine wichtige Entscheidungsgrundlage darstellen. Besonders, wenn kein aktuelles Gutachten verfügbar ist, empfiehlt sich die Beauftragung eines qualifizierten Sachverständigen.
Die Kosten für ein solches Gutachten sind variabel und richten sich nach mehreren Faktoren: der gewünschten Art des Gutachtens, dessen Umfang sowie den spezifischen Eigenschaften der zu bewertenden Immobilie. Für ein fundiertes Verkehrswertgutachten müssen Sie mit Mindestkosten von 500 € rechnen.
Modernisierung und Renovierung
Mögliche Renovierungs- und Modernisierungskosten sollten bei der finanziellen Planung eines Immobilienkaufs berücksichtigt werden, auch wenn sie nicht zu den klassischen Kaufnebenkosten zählen. Der Kostenumfang hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie dem Baujahr, dem aktuellen Zustand und der Ausstattung der Immobilie.
Beispielrechnung
Herzlichen Glückwunsch, Sie haben ein wunderschönes Haus in Heilbronn für 500.000 € erworben. Ein Immobilienmakler aus Heilbronn war involviert. Sie haben kein Immobiliengutachten anfertigen lassen und auch keine Renovierungsarbeiten geplant. Ihre Kaufnebenkosten setzen sich folgendermaßen zusammen:
| Nebenkosten | Anteil am Kaufpreis | Betrag |
| Grunderwerbsteuer | 5 % | 25.000 € |
| Notar & Grundbucheintrag | 2 % | 10.000 € |
| Maklerprovision | 3,57 % | 17.850 € |
| Gesamt | 10,57 % | 52.850 € |
Ihre Kaufnebenkosten belaufen sich demnach auf 52.850 €.
Können Kaufnebenkosten von der Steuer abgesetzt werden?
Die steuerliche Absetzbarkeit der Kaufnebenkosten hängt von der geplanten Nutzung ab. Bei einer rein privaten Nutzung, beispielsweise als Eigenheim, können diese Kosten leider nicht steuerlich geltend gemacht werden.
Anders sieht es aus, wenn Sie die Immobilie vermieten oder gewerblich nutzen. In diesem Fall sind beispielsweise die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklerkosten steuerlich absetzbar. Die Maklerkosten können dabei direkt von den zu versteuernden Mieteinnahmen abgezogen werden.
Exkurs: Laufende Nebenkosten nach dem Immobilienkauf in Baden-Württemberg
Nach dem Immobilienerwerb müssen Sie als Eigentümer mit regelmäßigen Nebenkosten rechnen, die üblicherweise höher ausfallen als bei einer Mietwohnung. Diese laufenden Kosten sollten bei der finanziellen Planung neben der Kreditrate berücksichtigt werden:
- Grundsteuer,
- Versorgungskosten für Strom, Wasser und Abwasser,
- Kosten für Rundfunk, Telefon und Internet,
- notwendige Versicherungen wie die Wohngebäudeversicherung,
- Heizung samt Wartung sowie die
- Gebühren für Schornsteinfeger, Müllentsorgung und Straßenreinigung.
Außerdem sollten Sie Rücklagen für künftige Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen bilden. Als Faustregel gilt: Bei Neubauten sollten mindestens 0,50 €, bei älteren Immobilien etwa 1 € pro Quadratmeter monatlich zurückgelegt werden. Bei einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern entspricht dies jährlichen Rücklagen zwischen 1.200 € und 2.400 €.
