Für die notarielle Beurkundung werden gewöhnlich 1,5 % des Kaufpreises veranschlagt. Die Grundbucheintragung verursacht weitere Kosten in Höhe von durchschnittlich 0,5 % des Kaufpreises. Insgesamt belaufen sich die Aufwendungen für Notar- und Grundbuchverfahren somit auf rund 2 % des Immobilienpreises.
In diesem Beitrag erfahren Sie, wie sich die Notarkosten zusammensetzen, welche Aufgaben ein Notar hat und wie Sie Notarkosten sparen können.
Das Wichtigste zusammengefasst
Die Notarkosten beim Hauskauf betragen typischerweise rund 2 % des Kaufpreises, bestehend aus etwa 1,5 % für die notarielle Beurkundung und 0,5 % für die Grundbucheintragung.
Der Notar übernimmt zahlreiche rechtliche Aufgaben, darunter die Vertragsgestaltung, Beurkundung, Meldung an das Finanzamt, Grundbucheintragungen und die Abwicklung des Eigentumsübergangs.
Üblicherweise trägt der Käufer die Notar- und Grundbuchkosten, wenngleich rein rechtlich eine andere Verteilung möglich ist.
Einsparungen sind durch Vermeidung optionaler Leistungen möglich, etwa durch den Verzicht auf ein Notaranderkonto, getrennten Erwerb von Grundstück und Gebäude oder die Abtretung statt Löschung bestehender Grundschulden.
Die Notarkosten sind nur unter bestimmten Bedingungen steuerlich absetzbar, zum Beispiel bei Vermietung oder betrieblicher Nutzung der Immobilie, nicht jedoch bei privater Eigennutzung.
Wie hoch sind die Notarkosten beim Hauskauf?
In der Regel betragen die Notarkosten 1,5 % des Kaufpreises. Hinzu kommen Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch, die sich durchschnittlich auf etwa 0,5 % des Kaufpreises belaufen. Zusammengenommen ergeben sich somit rund 2 % an Nebenkosten allein für Notar und Grundbuchamt. Wenn Sie beispielsweise eine Immobilie für 500.000 € erwerben, betragen die Notarkosten 7.500 € und die Grundbuchkosten 2.500 €.
Wie hoch sind die Notarkosten in Baden-Württemberg und Heilbronn?
Die Notarkosten sind bundesweit geregelt und gelten für alle Notare gleichermaßen. Deshalb betragen die Notarkosten auch in Baden-Württemberg und Heilbronn 1,5 % des Kaufpreises, zuzüglich 0,5 % für die Grundbucheintragung. Insgesamt belaufen sich die Nebenkosten in BW für Notar und Grundbuchamt somit auf etwa 2 %.
Anders als viele andere Leistungen unterliegen Notarkosten keiner freien Preisgestaltung. Die Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) gesetzlich geregelt. Die Kosten sind gleich und nicht verhandelbar, unabhängig davon, welchen Notar Sie beauftragen.
In Ausnahmefällen können auch Gebührensätze bis zu 5,5 % anfallen. Das ist meistens dann der Fall, wenn der Vorgang besonders komplex ist oder ein erhöhtes Haftungsrisiko für den Notar besteht – zum Beispiel bei umfangreichen Vertragsgestaltungen, komplizierten Eigentumsverhältnissen oder besonderen Sicherungsvereinbarungen.
Bei einem klassischen Immobilienkauf ist ein solcher Mehraufwand jedoch nicht üblich. Die höheren Gebührensätze kommen meist nur in Sonderfällen zur Anwendung.
Was sind die Aufgaben eines Notars beim Hauskauf und wofür fallen Gebühren an?
Der Hauskauf ist ohne die Mitwirkung eines Notars in Deutschland nicht rechtskräftig. Der Gesetzgeber schreibt die notarielle Beurkundung vor – zum Schutz beider Parteien. Denn hohe Kaufbeträge und weitreichende rechtliche Folgen erfordern eine neutrale und rechtssichere Abwicklung.
Der Notar erstellt einen rechtlich bindenden Kaufvertrag und erläutert beiden Parteien die rechtlichen Konsequenzen. Beim Notartermin verliest er den gesamten Vertrag und sorgt mit der Beurkundung für die notwendige Rechtskraft.
Doch seine Arbeit geht weit über die Vertragsunterzeichnung hinaus: Er veranlasst die Eintragung einer sogenannten Auflassungsvormerkung im Grundbuch, meldet den Eigentumswechsel beim Finanzamt, überprüft die Eintragungen beim Grundbuchamt und sorgt für den reibungslosen Vollzug des Eigentumsübergangs. Bei Bedarf holt er zusätzliche Unterlagen ein – zum Beispiel eine Vorkaufsverzichtserklärung oder die Zustimmung Dritter.
Gut zu wissen: Der Notar ist stets zur Neutralität verpflichtet. Er darf keine wirtschaftliche Bewertung des Kaufvertrags abgeben – seine Rolle ist die eines unparteiischen Mittlers.
Auch Sonderfälle wie die Nutzung eines Notaranderkontos zur Kaufpreisabwicklung können hinzukommen. Diese und weitere Leistungen, wie das Löschen bestehender Grundschulden oder die Eintragung von Wohn- und Wegerechten, beeinflussen die Höhe der Notarkosten.
Die Aufgaben eines Notars zusammengefasst:
- Erstellung eines rechtlich bindenden Kaufvertrags
- Sicherstellung des rechtskonformen Eigentumsübergangs
- Erläuterung der rechtlichen Konsequenzen
- Verlesung und Beurkundung des Kaufvertrags beim Notartermin
- Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch
- Meldung des Eigentumswechsels beim Finanzamt
- Überprüfung und Veranlassung der Eintragungen beim Grundbuchamt
- Einholung notwendiger Unterlagen (z. B. Vorkaufsverzicht, Zustimmung Dritter)
- Einrichtung eines Notaranderkontos zur sicheren Kaufpreisabwicklung (bei Bedarf)
- Löschung bestehender Grundschulden (falls erforderlich)
- Eintragung von Wohn- und Wegerechten (bei Bedarf)
- Wahrung der Neutralität als unparteiischer Mittler (keine wirtschaftliche Beratung)
Wer zahlt die Notargebühren bei einem Hauskauf?
In Deutschland ist es üblich, dass der Käufer die Notarkosten sowie die Gebühren für das Grundbuch übernimmt. Diese Regelung hat einen praktischen Hintergrund: Würde der Verkäufer die Notarkosten tragen und diese im Kaufpreis berücksichtigen, würde sich dadurch die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer erhöhen – und damit die Steuerlast für den Käufer.
Wenngleich in der Praxis meist der Käufer die Kosten übernimmt, ist rechtlich gesehen keine feste Verteilung vorgeschrieben. Käufer und Verkäufer können im Kaufvertrag individuelle Vereinbarungen zur Kostenaufteilung treffen.
Es gibt zudem Situationen, in denen sich die Verkäuferseite an den Notarkosten beteiligt. Zum Beispiel, wenn noch eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist, die im Zuge der Eigentumsübertragung gelöscht werden muss. Auch bei weiteren Tätigkeiten des Notars zugunsten des Verkäufers – etwa bei besonderen Grundbuchänderungen – kann eine anteilige Kostenübernahme durch den Verkäufer erfolgen.
Gut zu wissen: Käufer und Verkäufer gelten grundsätzlich als Kostenschuldner. Sollte der Käufer die Notargebühren nicht begleichen können, kann der Notar im Einzelfall auch den Verkäufer in Anspruch nehmen.
In der Praxis übernimmt jedoch fast immer der Käufer die vollständige Abwicklung der Notarkosten.
Welche Unterlagen werden beim Notartermin für einen Hauskauf benötigt?
Für einen reibungslosen Terminverlauf beim Notar sind entsprechende Nachweise erforderlich, die entweder vorab eingereicht oder zum Beurkundungstermin mitgebracht werden sollten.
Folgende Unterlagen sind in der Regel erforderlich:
- Gültiger Personalausweis oder Reisepass – zur eindeutigen Identifikation der Vertragsparteien
- Steuer-Identifikationsnummer – notwendig zur Meldung des Immobilienkaufs an das Finanzamt
- Aktueller Grundbuchauszug – zur Überprüfung der Eigentumsverhältnisse und möglicher Belastungen
- Finanzierungszusage der Bank – sofern bereits vorhanden, als Nachweis über die gesicherte Finanzierung
- Unterlagen zu bestehenden Darlehen – insbesondere wenn noch eine Grundschuld auf der Immobilie liegt
- Grundschuldformular – wird benötigt, wenn eine neue Grundschuld zugunsten der finanzierenden Bank eingetragen werden soll
Darüber hinaus können weitere Dokumente erforderlich sein, je nach Art und Lage der Immobilie:
- Grundsteuerbescheid
- Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
- Energieausweis
- Wohn- und Nutzflächenberechnung
- Flurkarte und Grundrisspläne
- Police der Gebäudeversicherung
In besonderen Fällen sind zusätzliche Nachweise wie Erbscheine, Erbbaurechtsverträge oder notariell beglaubigte Vollmachten notwendig.
Sollten Ihnen einzelne Unterlagen noch nicht vorliegen, sollten Sie sich frühzeitig mit Ihrem Notariat in Verbindung setzen. Oft lassen sich bestimmte Dokumente auch nachreichen.
Wie kann man Notar- oder Gerichtsgebühren beim Hauskauf einsparen?
Wenngleich die Notar- und Grundbuchkosten gesetzlich geregelt sind, gibt es durchaus Möglichkeiten, die Gesamtkosten rund um den Hauskauf zu senken. Denn nicht jede Dienstleistung ist verpflichtend – und manche Kosten lassen sich durch geschickte Planung vermeiden.
Mit diesen Maßnahmen können Sie Ihre Kosten reduzieren:
1. Verzichten Sie auf ein Notaranderkonto
Ein Notaranderkonto dient der sicheren Zahlungsabwicklung, ist aber nicht in jedem Fall notwendig. Wird der Kaufpreis direkt an den Verkäufer überwiesen, sparen Sie sich die zusätzlichen Gebühren. Die Zahlungsbedingungen sollten dafür klar im Kaufvertrag geregelt sein.
Sind die Notarkosten beim Hauskauf steuerlich absetzbar?
Die steuerliche Absetzbarkeit hängt von der Nutzung der Immobilie ab:
- Private Eigennutzung: Hier sind die Notarkosten in der Regel nicht absetzbar, da sie zu den Anschaffungsnebenkosten zählen und steuerlich nicht berücksichtigt werden.
- Vermietung: Kaufen Sie die Immobilie zur Vermietung, können die Notarkosten als Teil der Anschaffungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Sie mindern die Bemessungsgrundlage für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
- Betriebliche Nutzung: Bei Zuordnung zum Betriebsvermögen können die Kosten je nach Fall als Betriebsausgaben oder Werbungskosten angesetzt werden.
Auch die Kosten für die Eintragung einer Grundschuld sind unter bestimmten Voraussetzungen absetzbar. Eine steuerliche Beratung lohnt sich in vielen Fällen.
2. Grundstück und Immobilie getrennt kaufen
Wenn Sie erst das Grundstück erwerben und später bauen, fällt die Grunderwerbsteuer zunächst nur auf den Grundstückspreis an. Auch die Gebühren für Notar und Grundbuchamt sind entsprechend niedriger.
3. Vermeiden Sie unnötige Vereinbarungen
Zusätzliche vertragliche Regelungen oder Eintragungen – etwa eine Auflassungsvormerkung bei einem Verkauf innerhalb der Familie – sind nicht immer notwendig. Prüfen Sie im Einzelfall, was wirklich erforderlich ist.
4. Grundschuld nur beglaubigen lassen
Manche Banken verlangen lediglich eine Beglaubigung, keine Beurkundung der Grundschuld. Auch das senkt die Kosten spürbar.
5. Bestehende Grundschuld abtreten statt löschen
Bei einem Bankenwechsel kann es sinnvoll sein, eine bestehende Grundschuld an die neue Bank abzutreten. Das spart die Gebühren für eine Löschung und Neueintragung.
Auch wenn die Notargebühren grundsätzlich nicht verhandelbar sind, können sich die Zusatzkosten durch vorausschauende Planung und gezielte Entscheidungen deutlich reduzieren. Sprechen Sie im Vorfeld mit Ihrem Notar, welche Leistungen tatsächlich erforderlich sind.
Wer wählt den Notar beim Hauskauf aus?
Bei einem Immobilienkauf ist gesetzlich nicht geregelt, wer den Notar bestimmt. In der Praxis übernimmt diese Aufgabe meist der Käufer – denn in der Regel trägt er auch die Notarkosten. Der Verkäufer kann selbstverständlich einen Vorschlag machen, der Käufer ist jedoch nicht verpflichtet, diesem zuzustimmen.
Wann und wie müssen Notargebühren bezahlt werden?
Nach der Beurkundung eines Immobilienkaufs erhalten Sie zwei separate Rechnungen: eine vom Notar, eine vom Grundbuchamt. Diese erreichen Sie jedoch zu unterschiedlichen Zeitpunkten.
Die Notarrechnung wird in der Regel etwa ein bis zwei Wochen nach dem Notartermin zusammen mit der Abschrift des Kaufvertrags zugestellt. Die Zahlungsfrist beträgt meist 2 bis 4 Wochen ab Rechnungsdatum.
Die Rechnung des Grundbuchamts kann deutlich später folgen, je nach Bearbeitungszeit sogar erst nach mehreren Wochen oder Monaten. Auch hier gilt in der Regel eine Zahlungsfrist von 2 bis 4 Wochen ab Erhalt.
Klären Sie frühzeitig mit dem Notar, wann und auf welchem Weg die Zahlung erfolgen soll. In der Regel wird per Überweisung gezahlt, in Ausnahmefällen kann auch eine Zahlung beim Termin selbst erforderlich sein. Barzahlungen sind allerdings unüblich.
In einigen Fällen versendet das Notariat die Rechnung bereits vor dem Beurkundungstermin – beispielsweise, wenn eine Vorauszahlung verlangt wird. Diese ist dann natürlich ebenfalls fristgerecht zu leisten.
Immobilienmakler Fazit
Ein Notar ist beim Hauskauf für die rechtliche Absicherung und die ordnungsgemäße Abwicklung des Eigentumsübergangs verantwortlich. Dabei fallen für die notarielle Beurkundung und die Grundbucheintragung in der Regel rund 2 % des Kaufpreises an. Diese Kosten sind gesetzlich geregelt und nicht verhandelbar. Dennoch lohnt sich ein genauer Blick: In bestimmten Fällen können durch bewusste Entscheidungen, wie den Verzicht auf ein Notaranderkonto oder die Abtretung statt Löschung bestehender Grundschulden, Einsparpotenziale genutzt werden.
Unser Tipp: Klären Sie frühzeitig, welche Leistungen wirklich notwendig sind, und besprechen Sie dies offen mit dem Notar.
Wenn Sie Fragen zur Vorbereitung des Notartermins haben oder Unterstützung bei der Auswahl eines geeigneten Notars wünschen, stehen wir Ihnen natürlich gerne zur Seite.
