Checkliste Hausverkauf: Diese Unterlagen benötigen Sie

Ein Hausverkauf soll schnell, reibungslos und zum bestmöglichen Preis erfolgen. Besonders die Vollständigkeit der Unterlagen stellt hierbei einen Knackpunkt dar. Oft wird der Aufwand für die Beschaffung aller Dokumente unterschätzt. Fehlende Dokumente wie der Energieausweis oder ein aktueller Grundbuchauszug verzögern den Ablauf und können das Vertrauen potenzieller Käufer erschüttern.

In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Unterlagen Sie für einen Haus- oder Wohnungsverkauf zwingend benötigen und welche weiteren Vorbereitungen für einen rechtssicheren Abschluss wichtig sind.

Das Wichtigste in Kürze

• Gründliche Vorbereitung: Eine frühzeitige und vollständige Zusammenstellung aller Unterlagen sorgt für einen reibungslosen, rechtssicheren Verkaufsablauf.
• Vollständige Dokumentation schafft Vertrauen: Käufer, Banken und Notare benötigen Nachweise zu Eigentum, Bau, Technik und Finanzen der Immobilie.
• Optimale Präsentation: Die Immobilie muss für den Verkauf vorbereitet (aufgeräumt, repariert) und durch ein aussagekräftiges Exposé mit hochwertigen Fotos beworben werden.
• Besonderheit Wohnung: Beim Verkauf einer Eigentumswohnung werden zusätzliche Unterlagen, zum Beispiel von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) benötigt.

So bereiten Sie sich auf den Hausverkauf vor

Ein erfolgreicher Hausverkauf setzt eine gründliche Vorbereitung voraus. Beginnen Sie mit der Festlegung Ihres gewünschten Verkaufspreises. Um den Wert Ihrer Immobilie realistisch einzuschätzen, empfiehlt sich ein Vergleich mit ähnlichen Objekten in der direkten Umgebung oder eine professionelle Immobilienbewertung. Legen Sie außerdem fest, ob bestimmte Einrichtungsgegenstände, wie die Einbauküche, mitverkauft werden sollen und wann Sie frühestmöglich ausziehen können.

Stellen Sie alle erforderlichen Unterlagen rechtzeitig zusammen. Dokumente wie ein aktueller Grundbuchauszug sind für Kaufinteressenten wichtig, werden aber auch von Notaren und finanzierenden Banken für einen zügigen und rechtssicheren Ablauf benötigt. Eine vollständige Dokumentation schafft Transparenz hinsichtlich der Eigentumsverhältnisse, der Lage, der Größe und möglicher Belastungen. Sie bildet die Grundlage für das Vertrauen der Käufer und einen erfolgreichen Abschluss.

Checkliste für den Hausverkauf

Wir möchten darauf hinweisen, dass die folgenden Schritte den Ablauf eines Privatverkaufs darstellen. Ein professioneller Immobilienmakler würde Sie bei all diesen Aufgaben entlasten und den gesamten Prozess professionell begleiten.

Vorbereitung & Planung

Die Vorbereitung legt den Grundstein für einen erfolgreichen Hausverkauf. Wichtig sind dabei folgende Punkte.

• Marktwert ermitteln:Ermitteln Sie den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie. Vergleichen Sie ähnliche Objekte oder lassen Sie den Immobilienwert professionell schätzen. Ein realistischer Preis schafft Vertrauen und erleichtert die Verhandlung.
• Verkaufsstrategie festlegen: Entscheiden Sie zwischen Privatverkauf und Makler. Beide Optionen haben Vor- und Nachteile, wobei wir als Immobilienmakler aus Heilbronn natürlich eine klarere Meinung dazu haben. 
• Energieausweis vorbereiten:Ein gültiger Energieausweis ist Pflicht und muss bei der Besichtigung vorliegen. Beantragen Sie ihn rechtzeitig bei einem zugelassenen Energieberater, Architekten oder Ingenieur.
• Unterlagen zusammenstellen:Sichten Sie Ihre Unterlagen und beantragen Sie fehlende Dokumente frühzeitig. 

Immobilie verkaufsbereit machen

Bereiten Sie Ihr Haus für Besichtigungen vor. Räumen Sie gründlich auf, reinigen und dekorieren Sie die Räume neutral, führen Sie kleinere Schönheitsreparaturen durch und pflegen Sie den Außenbereich. Entfernen Sie persönliche Gegenstände, um einen freundlichen und hellen Gesamteindruck zu schaffen.

Präsentation & Exposé

Erstellen Sie ein aussagekräftiges Exposé mit hochwertigen Fotos von Innen- und Außenbereichen. Ergänzen Sie die Beschreibung um Lage, Ausstattung und Besonderheiten der Immobilie. Formulieren Sie außerdem ansprechende Anzeigentexte, die Ihre Zielgruppe gezielt ansprechen.

Vermarktung & Inserate

Lassen Sie Ihre Anzeige auf geeigneten Immobilienportalen oder in regionalen Medien veröffentlichen. Bringen Sie bei Bedarf ein Verkaufsschild am Objekt an. Kontaktieren Sie Interessenten telefonisch, um deren Bedürfnisse abzugleichen.

Besichtigungen durchführen

Bereiten Sie Ihr Haus vor jeder Besichtigung gründlich vor. Lüften Sie, räumen Sie auf, schalten Sie das Licht ein. Planen Sie die Führung im Voraus und bereiten Sie sich auf mögliche Fragen der Interessenten vor. Halten Sie Rückmeldungen und Eindrücke nach jeder Besichtigung fest.

Kaufinteressenten prüfen

Fordern Sie von potenziellen Käufern einen Finanzierungsnachweis an, um deren Bonität zu prüfen. So vermeiden Sie spätere Komplikationen und konzentrieren sich auf ernsthafte Interessenten.

Preisverhandlung & Kaufentscheidung

Legen Sie Ihren Verhandlungsspielraum im Voraus fest und nutzen Sie Ihr Wertgutachten als Argumentationshilfe. Bleiben Sie sachlich und offen für Kompromisse. Treffen Sie am Ende eine fundierte Entscheidung für die passenden Käufer.

Kaufvertrag & Notartermin

Wählen Sie einen Notar und vereinbaren Sie einen Termin. Prüfen Sie den Kaufvertragsentwurf sorgfältig und klären Sie im Vorfeld alle Fragen zur Zahlungsabwicklung, zum Besitzübergang und zu den Notarkosten. Der Notar veranlasst anschließend die Auflassungsvormerkung und den Grundbucheintrag.

Verkaufsabschluss & Übergabe

Überprüfen Sie den Zahlungseingang, bevor Sie das Objekt offiziell übergeben. Halten Sie den Zustand, Zählerstände und die Schlüsselübergabe in einem Übergabeprotokoll fest. Kündigen oder übertragen Sie anschließend alle laufenden Verträge wie Versicherungen oder Versorgungsleistungen. 

Hausverkauf: Diese Unterlagen benötigen Sie für einen Hausverkauf

Potenzielle Käufer, Banken und Notare benötigen verschiedene Nachweise, um die Immobilie rechtlich und finanziell prüfen zu können. 

Zu den wichtigsten Dokumenten gehören Nachweise über Eigentumsverhältnisse, Bauunterlagen, energetische und technische Nachweise sowie alle finanziellen Informationen rund um die Immobilie. Diese Unterlagen geben Auskunft über Lage, Größe, Zustand und rechtliche Situation des Objekts und bilden die Grundlage für eine erfolgreiche Verkaufsabwicklung.

Eigentums- und Rechtsnachweise

Zu den wichtigsten Unterlagen beim Immobilienverkauf zählen Nachweise über Eigentum, rechtliche Verhältnisse und Lage der Immobilie. Der aktuelle Grundbuchauszug vom Amtsgericht oder Grundbuchamt belegt das Eigentum sowie mögliche Belastungen und sollte nicht älter als drei Monate sein. Eine Flurkarte oder ein Lageplan vom Katasteramt zeigt die genaue Grundstückslage und sollte ebenfalls aktuell sein.

Bei einem Erbbaurecht ist der entsprechende Vertrag vom Erbbaurechtgeber oder Notar vorzulegen. Ergänzend sind Nachweise über Nießbrauch- oder Wohnrechte beizufügen, da solche Rechte den tatsächlichen Nutzwert der Immobilie beeinflussen können.

Bau- und Planunterlagen

Zu den baulichen Unterlagen zählen die Baugenehmigung und Baubeschreibung vom Bauamt, die die Rechtmäßigkeit des Gebäudes und eventueller Umbauten belegen. Ebenso wichtig sind Baupläne, Grundrisse und eine aktuelle Wohn- und Nutzflächenberechnung, die die Aufteilung und Größe der Immobilie dokumentieren.

Ergänzend können Objektquerschnitt, Altlastenkatasterauszug und Anliegerbescheinigung erforderlich sein. Bei denkmalgeschützten Gebäuden ist ein entsprechender Nachweis vorzulegen, bei Neubauten die Abnahmebescheinigung der Baubehörde als Bestätigung der Bauvorschriften.

Technische und energetische Unterlagen

Zu den technischen und energetischen Unterlagen gehört in erster Linie ein gültiger Energieausweis, der gesetzlich vorgeschrieben ist und spätestens bei der Besichtigung vorliegen muss. Ergänzend sollten Protokolle über Heizungs- und Schornsteinprüfungen beigefügt werden, um den ordnungsgemäßen Zustand der Anlagen nachzuweisen.

Zudem sind Gebrauchsanleitungen technischer Geräte wie Heizsysteme oder fest verbaute Küchengeräte hilfreich, ebenso wie Rechnungen und Nachweise über Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen. Garantieurkunden sollten ebenfalls beigefügt werden, sofern noch Gewährleistungen für technische Installationen oder neu eingebaute Komponenten bestehen.

Finanzielle Unterlagen

Zu den finanziellen Unterlagen zählen die Grundsteuerbescheide der Gemeinde oder Stadt, die Auskunft über die jährlich anfallende Grundsteuer geben. Betriebskostenaufstellungen oder Nebenkostenabrechnungen zeigen die laufenden Kosten der Immobilie. Bei Eigentumswohnungen ist zudem eine Rücklagenübersicht der Hausverwaltung erforderlich, die Höhe und Entwicklung der Instandhaltungsrücklage dokumentiert.

Verkaufsunterlagen

Zu den Verkaufsunterlagen zählen alle Dokumente, die für die Präsentation und den erfolgreichen Abschluss des Immobilienverkaufs entscheidend sind. Dazu gehört in erster Linie die Gebäudeversicherungspolice, die den bestehenden Versicherungsschutz nachweist. Ein Wertgutachten von einem Sachverständigen oder Makler bildet die Grundlage für einen realistischen Angebotspreis und stärkt Ihre Position bei Preisverhandlungen.

Ein professionell erstelltes Exposé mit ansprechenden Fotos des Innen- und Außenbereichs weckt Interesse und vermittelt einen ersten Eindruck der Immobilie. Ergänzend sollten Sie eine Liste der zu übergebenden Gegenstände wie Einbauküche, Möbel oder Gartenobjekte mit Preisangaben beifügen.

Nach dem Verkauf zu übergebende Unterlagen

Nach dem Verkauf sind bestimmte Unterlagen an den Käufer zu übergeben, darunter die Gebäudeversicherungspolice, Garantieurkunden, Rechnungen sowie das Übergabeprotokoll mit Zählerständen und Schlüsselverzeichnis. Diese Dokumente sichern beide Parteien rechtlich ab und dokumentieren den Zustand der Immobilie bei der Übergabe.

Wohnungsverkauf: Diese Unterlagen benötigen Sie für einen Wohnungsverkauf

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung sind neben den allgemeinen Verkaufsunterlagen zusätzliche Dokumente erforderlich, die das Gemeinschaftseigentum und die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) betreffen. 

Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung sind zusätzliche Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) erforderlich, die Auskunft über das Gemeinschaftseigentum und die Verwaltung geben. Dazu gehören die Teilungserklärung, der Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung, die beim Bauordnungsamt oder der Hausverwaltung erhältlich sind und die Aufteilung sowie die bauliche Abgeschlossenheit der Wohnung belegen.

Ergänzend werden Jahreswirtschaftspläne, Wohngeldabrechnungen und eine Rücklagenübersicht benötigt, um die finanzielle Situation der WEG transparent darzustellen. Ebenso wichtig sind Protokolle der Eigentümerversammlungen, die über Beschlüsse und geplante Maßnahmen informieren, sowie die aktuelle Hausordnung und der Verwaltervertrag. 

Finanzielle und Verwaltungsunterlagen

Ergänzend zu den allgemeinen Verkaufsunterlagen sind bei Eigentumswohnungen weitere finanzielle Nachweise der Hausverwaltung erforderlich. Die Jahresabrechnung der Hausverwaltung bietet einen Überblick über die laufenden Kosten und Umlagen und sorgt so für finanzielle Transparenz. Der Wirtschaftsplan der kommenden Periode informiert über geplante Ausgaben und Umlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft im nächsten Jahr. Zudem sollte ein Nachweis über Hausgeldzahlungen vorgelegt werden, der regelmäßige Zahlungen und mögliche Rückstände belegt.

Zusätzliche Unterlagen bei vermieteten Wohnungen

Wenn die Wohnung vermietet ist, müssen Sie zusätzliche Unterlagen vorlegen, die das bestehende Mietverhältnis und die finanziellen Rahmenbedingungen belegen. Dazu gehören der aktuelle Mietvertrag, Nachweise über regelmäßige Mieteinnahmen sowie die Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre. Ergänzend sollten Sie Protokolle der Eigentümerversammlungen beifügen, aus denen geplante oder bereits durchgeführte Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen hervorgehen. 

Nach dem Verkauf zu übergebende Unterlagen

Nach Abschluss des Verkaufs sollten Sie dem neuen Eigentümer alle relevanten Unterlagen zur weiteren Verwaltung der Immobilie übergeben. Dazu zählen eine Kopie der Gebäudeversicherungspolice der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), die Kontaktdaten der Hausverwaltung sowie eine Verwaltervollmacht oder eine aktuelle Ansprechpartnerliste. 

Immobilienverkauf ohne Makler – ist das sinnvoll?

Der Verkauf einer Immobilie ohne Makler mag günstiger erscheinen, erfordert jedoch viel Zeit und Fachwissen. Wer diese Herausforderung annehmen möchte, sollte gut planen. Bedenken Sie aber: Unsere Marktkenntnis und Expertise führen oft zu höheren Verkaufspreisen, die die Maklerprovision mehr als ausgleichen. Zudem übernehmen wir zeitraubende Aufgaben und sorgen dafür, dass unter dem Strich häufig mehr für Sie übrig bleibt.

Falls Sie sich doch entscheiden, Ihre Immobilie ohne Makler zu verkaufen, sollten Sie sich vorher unbedingt unseren Beitrag „Immobilie ohne Makler verkaufen? Häufige Fehler und Tipps“ durchlesen.

Fazit: Mit kompletter Vorbereitung zum Verkaufserfolg

Ein Hausverkauf ist ein komplexer Prozess, der eine strukturierte Vorgehensweise erfordert. Eine gründliche Vorbereitung, insbesondere die lückenlose Zusammenstellung aller Unterlagen, ist der Schlüssel zu einem reibungslosen und erfolgreichen Abschluss.

Mit der richtigen Planung und Kenntnis der einzelnen Schritte können Sie den Verkaufsprozess effizient gestalten und rechtliche Fallstricke vermeiden. Für einen professionell begleiteten Verkaufsprozess stehen wir Ihnen jederzeit zur Verfügung.