Beim Immobilienverkauf innerhalb der Familie wird unter bestimmten Voraussetzungen keine Grunderwerbsteuer fällig. So sind Verkäufe zwischen Eltern und Kindern grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 6 GrEStG). Diese Befreiung gilt weiterhin für direkte Verwandte in gerader Linie, aber auch für Ehepartner, eingetragene Lebenspartner und Stiefkinder. Bei Übertragungen zwischen Geschwistern fällt hingegen Grunderwerbsteuer an.
Zusammenfassung: Grunderwerbsteuer bei Verkauf innerhalb der Familie
| Verkäufer | Käufer | Grunderwerbsteuer? |
| Ehegatte | Ehegatte | steuerfrei |
| Eltern | Kind | steuerfrei |
| Kind | Eltern | steuerfrei |
| Stiefeltern | Stiefkind | steuerfrei |
| Großeltern | Enkelkind | steuerfrei |
| Geschwisterteil | Geschwisterteil | steuerpflichtig |
Grundwerbesteuer bei Erbschaft
Erfolgt die Immobilienübertragung nicht durch einen Verkauf, sondern im Rahmen einer Schenkung oder im Erbfall, wird ebenfalls keine Grunderwerbsteuer fällig. In diesen Fällen greift die gesetzlich vorgesehene Steuerbefreiung für Erbschaften und Schenkungen. Es kann jedoch Erbschafts- oder Schenkungssteuer anfallen.
Grunderwerbsteuer Befreiung bei Verkauf innerhalb der Familie: Der Verwandtschaftsgrad ist entscheidend
Ob beim Immobilienverkauf innerhalb der Familie Grunderwerbsteuer anfällt, hängt maßgeblich vom Verwandtschaftsgrad ab. Nach § 3 Nr. 6 GrEStG sind bestimmte nahe Angehörige von der Steuer befreit. Dazu zählen Verwandte in gerader Linie:
- Eltern
- Kinder
- Enkel
- Urenkel
- Großeltern
Ebenso wie Stiefkinder und Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner der genannten Personen. Auch bei einer Adoption bleibt die Steuerbefreiung bestehen, wenngleich das ursprüngliche Verwandtschaftsverhältnis rechtlich erloschen ist.
Nicht begünstigt sind hingegen Verwandte in Seitenlinie. Das bedeutet: Beim Verkauf an Geschwister, Cousinen oder Cousins wird Grunderwerbsteuer fällig.
Welche Steuern können beim Immobilienverkauf innerhalb der Familie außerdem anfallen?
Beim Hausverkauf innerhalb der Familie können weitere steuerliche Pflichten entstehen. Dabei sind zwei Abgaben relevant: die Grunderwerbsteuer auf Seiten des Käufers sowie die Spekulationssteuer, die unter bestimmten Voraussetzungen vom Verkäufer zu entrichten ist.
Die Grunderwerbsteuer liegt – je nach Bundesland – zwischen 3,5 und 6,5 Prozent (in Baden-Württemberg 5 %) des vereinbarten Kaufpreises. Die Bemessungsgrundlage ist dabei der Kaufpreis der Immobilie.
Die Spekulationssteuer fällt an, wenn zwischen dem Kauf und dem Verkauf der Immobilie weniger als zehn Jahre vergangen sind. Eine Ausnahme besteht, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich selbst genutzt wurde. In diesem Fall kann der Verkauf auch innerhalb der Spekulationsfrist steuerfrei bleiben. Dabei zählt jeder volle oder angefangene Nutzungszeitraum – so kann beispielsweise eine durchgehende Nutzung von Ende 2023 bis Anfang 2025 genügen, um die Voraussetzungen zu erfüllen.
Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich nach Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz und dem erzielten Gewinn aus dem Immobilienverkauf. Der Gewinn berechnet sich aus dem Verkaufspreis abzüglich des ursprünglichen Kaufpreises sowie der beim Kauf und Verkauf angefallenen Nebenkosten. Zu den abziehbaren Nebenkosten zählen beispielsweise Notar– und Maklergebühren.
Ihr persönlicher Einkommensteuersatz wird auf Ihr gesamtes zu versteuerndes Einkommen angewendet, zu dem auch der Gewinn aus dem Immobilienverkauf zählt. Dieser Steuersatz kann je nach Einkommenshöhe variieren.
Beispielrechnung:
Angenommen, Sie haben eine Immobilie vor sechs Jahren für 200.000 € erworben und verkaufen sie nun für 300.000 €. Die Kaufnebenkosten betrugen 15.000 €, und die Verkaufskosten belaufen sich auf 10.000 €. Ihr persönlicher Einkommensteuersatz liegt bei 30 %. Die Berechnung des zu versteuernden Gewinns und der Spekulationssteuer sieht wie folgt aus:
- Verkaufspreis: 300.000 €
- abzüglich ursprünglicher Kaufpreis: 200.000 €
- abzüglich Kaufnebenkosten: 15.000 €
- abzüglich Verkaufskosten: 10.000 €
- zu versteuernder Gewinn: 75.000 €
Die darauf anfallende Spekulationssteuer beträgt: Spekulationssteuer: 75.000 € x 30 % = 22.500 €
Bitte beachten Sie, dass diese Berechnung vereinfacht ist und je nach individueller Situation variieren kann.
Spekulationssteuer berechnen
Hier können Sie die anfallende Spekulationssteuer beim Verkauf Ihrer Immobilie berechnen.
Bei vermieteten Immobilien werden steuerlich geltend gemachte Abschreibungen vom ursprünglichen Kaufpreis abgezogen.Welche steuerlichen Vorteile hat der Verkauf einer Immobilie innerhalb der Familie gegenüber einer Erbschaft oder Schenkung?
Der Verkauf einer Immobilie innerhalb der Familie kann gegenüber Erbschaft oder Schenkung in bestimmten Fällen steuerliche Vorteile bieten – das hängt allerdings stark von Ihrer konkreten Situation ab.
Vorteile des Verkaufs gegenüber Erbschaft/Schenkung
- Keine Schenkung- oder Erbschaftsteuer (bei echtem Verkauf)
- Wird die Immobilie zu einem marktüblichen Preis verkauft, liegt keine Schenkung oder Erbschaft vor – somit fällt keine Erbschaft- oder Schenkungsteuer an.
- Das gilt auch bei einem Verkauf innerhalb der Familie, etwa von Eltern an Kinder.
- Gestaltungsspielraum beim Kaufpreis
- Der Kaufpreis kann unter dem Verkehrswert, aber nicht zu niedrig angesetzt werden. Wenn der Preis allerdings deutlich unter dem Marktwert liegt, kann das Finanzamt einen Teil als Schenkung werten – und dieser unterliegt dann ggf. der Schenkungsteuer.
- Ein „gemischtes Rechtsgeschäft“ (Teilverkauf, Teilschenkung) ist möglich, um Freibeträge optimal zu nutzen.
- Vermeidung zukünftiger Erbschaftsteuer
- Durch einen rechtzeitigen Verkauf innerhalb der Familie kann eine spätere steuerpflichtige Erbschaft reduziert oder ganz vermieden werden.
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Klare Verhältnisse vermeiden spätere Erbstreitigkeiten
Fazit: Grunderwerbsteuer Befreiung innerhalb der Familie
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Grunderwerbsteuerbefreiung gilt bei Immobilienverkäufen zwischen nahen Verwandten in gerader Linie (z. B. Eltern, Kinder, Enkel) sowie zwischen Ehepartnern, eingetragenen Lebenspartnern und Stiefkindern.
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Keine Befreiung bei Verkäufen an Verwandte in der Seitenlinie (z. B. Geschwister, Cousins/Cousinen) – hier fällt Grunderwerbsteuer an.
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Erbschaften und Schenkungen sind generell grunderwerbsteuerfrei, unterliegen jedoch gegebenenfalls der Erbschaft- oder Schenkungsteuer.
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Spekulationssteuer kann anfallen, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als 10 Jahre liegen und die Immobilie nicht selbst bewohnt wurde.
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Verkauf innerhalb der Familie kann steuerlich vorteilhaft sein, beispielsweise zur Vermeidung von Erbschaftsteuer.
