Hausverkauf innerhalb der Familie: Vorteile, Kosten und Vorgehensweisen

Hohe Zinsen und teure Immobilien machen den Traum vom Eigenheim für die junge Generation oft unerreichbar. Gleichzeitig möchten viele Eltern ihr im „Betongold“ gebundenes Vermögen nutzen, um ihren Ruhestand finanziell abzusichern, ohne das vertraute Zuhause verlassen zu müssen. Der Hausverkauf innerhalb der Familie löst genau dieses Dilemma und bietet einen entscheidenden Vorteil gegenüber dem freien Markt: Die Grunderwerbsteuer entfällt beim Verkauf an Verwandte in gerader Linie.

Dieser Beitrag zeigt Ihnen, wie Sie die Immobilie rechtssicher übertragen, Erbstreitigkeiten effektiv vorbeugen und welche Kosten sowie Steuern anfallen.

Das Wichtigste in Kürze

• Steuerliche Vorteile und Liquidität: Der Verkauf an Kinder ist frei von der Grunderwerbsteuer und verschafft den Eltern sofort Kapital für die Altersvorsorge, während Kinder leichter an Wohneigentum gelangen.
• Vorsicht beim Kaufpreis: Ein Verkauf unter Wert ist möglich. Der Verkaufspreis sollte sich dennoch am Marktwert orientieren, da das Finanzamt ansonsten eine verdeckte Schenkung unterstellen kann.
• Absicherung durch Wohnrecht: Eltern können sich ein lebenslanges Wohn- oder Nießbrauchrecht ins Grundbuch eintragen lassen, was ihre Bleibe sichert und gleichzeitig den steuerlichen Wert der Immobilie senkt.
• Konfliktvermeidung: Die klare Übertragung zu Lebzeiten schafft rechtssichere Verhältnisse und verhindert spätere Erbstreitigkeiten unter Geschwistern.
• Formale Anforderungen: Für einen rechtssicheren Ablauf sind eine realistische Wertermittlung und ein notariell beurkundeter Kaufvertrag zwingend erforderlich.

Was sind die Vorteile beim Hausverkauf in der Familie?

Der Verkauf der eigenen Immobilie an Familienmitglieder ist oft eine ideale Lösung für alle Beteiligten. Die finanziellen und strategischen Gründe stehen dabei genauso im Vordergrund wie der emotionale Aspekt, den ein Immobilienverkauf mit sich bringt.

• Erhalt des Familienbesitzes: Die Immobilie bleibt in vertrauten Händen und wird nicht an Fremde veräußert. Dadurch wird der emotionale Wert des Elternhauses gewahrt. Zusätzlich ist es für künftige Generationen gesichert.
• Steuerliche Privilegien: Beim Verkauf an Verwandte in gerader Linie (Kinder, Enkelkinder) entfällt die Grunderwerbsteuer komplett. Auch die Schenkungs- und Erbschaftssteuer können wegfallen.
• Finanzielle Freiheit im Alter: Die Eltern erhalten durch den Erlös sofortige Liquidität. Dieses Kapital können sie flexibel für die Altersvorsorge, Pflegekosten oder eine altersgerechte Wohnsituation nutzen.
• Starthilfe für junge Familien: Eltern können den Preis moderat unter dem Marktwert ansetzen (unter Beachtung steuerlicher Grenzen), was den Kindern den Traum vom Eigenheim erleichtert.
• Friedliche Nachlassregelung: Durch die klare Übertragung zu Lebzeiten werden Besitzverhältnisse rechtssicher geklärt. Dies nimmt die Immobilie aus der Erbmasse und verhindert potenzielle Streitigkeiten unter Geschwistern nach dem Tod der Eltern.
• Effiziente Abwicklung: Da sich Käufer und Verkäufer kennen und vertrauen, entfallen bürokratische Hürden wie die Suche nach einem Käufer oder Besichtigungstermine. Der Prozess wird demnach deutlich beschleunigt.

Wann ist der Verkauf des Hauses an Kinder besonders sinnvoll?

Der Verkauf an die Kinder ist besonders dann sinnvoll, wenn die Eltern Kapital für den Ruhestand benötigen, die Kinder aber gleichzeitig beim Vermögenserwerb unterstützt werden sollen.

Obwohl es sich um einen Verkauf handelt, lässt sich dieser familienintern flexibler gestalten als mit fremden Käufern. Ein häufiges Instrument ist hierbei das Verkäuferdarlehen. Anstatt den Preis sofort vollständig zu zahlen (beispielsweise über teure Bankkredite), stunden die Eltern den Betrag ganz oder teilweise. Die Kinder zahlen dann Zinsen und Tilgung direkt an die Eltern statt an eine Bank.

Ein Verkäuferdarlehen sichert den Eltern regelmäßige, rentenähnliche Einnahmen und schafft einen teilbaren Vermögenswert, der im Erbfall leichter unter Geschwistern aufgeteilt werden kann.

Zudem lässt sich dieses Modell hervorragend mit einer Schenkung kombinieren. Sofern die steuerlichen Freibeträge von derzeit 400.000 € pro Kind und Elternteil noch nicht ausgeschöpft sind, haben Sie als Eltern verschiedene Möglichkeiten. Sie können einen Teil des Kaufpreises sofort schenken oder das gewährte Verkäuferdarlehen später schrittweise erlassen. Zwar sind diese Wege in der Regel rechtlich unbedenklich, doch lohnt sich ein genauer Vergleich. Jede Option bringt je nach individueller Situation ganz eigene steuerliche und juristische Konsequenzen mit sich.

Die Übertragungswege im Vergleich

Als Immobilieneigentümer stehen Ihnen mehrere Wege offen, Ihr Vermögen an die nachfolgende Generation zu übertragen:

Weg	Vorteil	Nachteil
Verkauf	Eltern erhalten sofort Geld; keine Grunderwerbsteuer bei Kindern.	Kind muss Kaufpreis finanzieren; Notarkosten fallen an.
Schenkung	Steuerfreibeträge (400.000 € pro Kind) alle 10 Jahre nutzbar.	Eltern geben Eigentum ab; Risiko von Rückforderungsstreitigkeiten.
Erbschaft	Eltern behalten Kontrolle bis zum Tod.	Hohes Streitpotenzial unter Erben; Freibeträge nur einmal nutzbar.
Verkauf + Wohnrecht	Liquidität plus Wohnsicherheit für die Eltern.	Mindert den Immobilienwert; komplexe Vertragsgestaltung.

Verkauf

Ein Verkauf innerhalb der Familie sorgt sofort für klare Verhältnisse und verhindert später Streit ums Erbe. Bei nahen Verwandten (wie Kindern oder Ehepartnern) fällt die Grunderwerbsteuer weg. Das spart je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent. Mehr darüber erfahren Sie in unserem Beitrag „Grunderwerbsteuer bei Erbschaft und Verkauf innerhalb der Familie“.

Anders als bei der Schenkung erhalten die Eltern sofort Geld, das sie für ihre Rente oder Pflege nutzen können. Zwar kostet der Notar etwas, dafür fallen durch das Ausnutzen der Freibeiträge meist keine Erbschafts- oder Schenkungssteuern an.

Beim Verkaufspreis müssen Sie jedoch vorsichtig sein. Liegt dieser zu deutlich unter dem Marktwert, drohen steuerliche Nachteile. Unter Umständen wertet das Finanzamt die Differenz zum Marktwert nämlich als Schenkung, was im schlimmsten Fall die Steuerfreibeträge sprengen und zu Steuerzahlungen führen kann.

Schenkung zu Lebzeiten

Eine Schenkung zu Lebzeiten wird erfahrungsgemäß in Erwägung gezogen, damit die Nachfolge schon früh geregelt ist. Sie muss zwingend notariell beurkundet und mit einem Eintrag im Grundbuch vollzogen werden.

Die Schenkung einer Immobilie lohnt sich vor allem steuerlich. Solange der Wert des Hauses unter den Freibeträgen liegt, fällt keine Schenkungssteuer an. Diese Beträge liegen für Kinder bei 400.000 Euro, für Ehegatten bei 500.000 Euro und für Enkel bei 200.000 Euro. Alle zehn Jahre können Sie diese Freibeträge erneut nutzen. So lassen sich auch große Vermögen schrittweise und steuerfrei übertragen.

Erbschaft

Bei der klassischen Erbschaft behalten die Eltern bis zum Tod die volle Kontrolle über ihre Immobilie. Es gelten überwiegend dieselben Steuerfreibeträge wie bei der Schenkung.

Ein Erbe ohne Testament ist riskant. Die gesetzliche Erbfolge führt oft zu Streit in der Familie. Das kann viel Vermögen vernichten. Zudem drohen oft teure Auszahlungen an Miterben. Fehlt das Geld, muss das Haus am Ende ungewollt verkauft werden.

Haus an Kinder verkaufen und Wohnrecht behalten

Viele Eltern möchten ihr Eigenheim an die Kinder verkaufen, aber dennoch weiterhin in ihrer vertrauten Umgebung wohnenbleiben. In diesen Fällen können sie sich ein Wohnrecht oder ein Nießbrauchrecht notariell sichern und im Grundbuch eintragen lassen.

Die Wahl des jeweiligen Rechts hat einen starken Einfluss auf Steuern, Eigentumsverhältnisse und die spätere Finanzierung der Immobilie. Doch was ist eigentlich der Unterschied?

• Wohnrecht: Sie dürfen die Immobilie lebenslang bewohnen, aber nicht vermieten.
• Nießbrauch: Sie dürfen bewohnen oder vermieten und die Mieteinnahmen behalten.

Schenkung vs. Verkauf – was ist besser?

Ob Schenkung oder Verkauf vorteilhafter ist, hängt von Ihrem primären Ziel ab. Geht es um die steueroptimierte Weitergabe von Vermögen, ist die Schenkung dank der Freibeträge von 400.000 Euro pro Kind meist die bessere Wahl.

Benötigen die Eltern jedoch Kapital für den Lebensabend, bietet der Verkauf die nötige Liquidität und schafft klare Verhältnisse. Häufig ist eine Kombination der beste Weg. Eine Übertragung mit Nießbrauchvorbehalt senkt durch die Wertminderung die Steuerlast und sichert den Eltern gleichzeitig ein lebenslanges Wohnrecht.

Merkmal	Verkauf an Kind	Schenkung an Kind
Gegenleistung	Kind zahlt Kaufpreis	Übertragung erfolgt unentgeltlich
Grunderwerbsteuer	Fällt im engsten Familienkreis meist nicht an	Entfällt
Schenkungssteuer	Nur bei Verkauf unter Verkehrswert relevant (Teilschenkung)	Freibeträge von 400.000 € (pro Kind/Elternteil) nutzbar
Erbrechtl. Einfluss	Einfluss auf Pflichtteil meist gering	Erhöht ggf. den Pflichtteilsergänzungsanspruch
Flexibilität (Eltern)	Wohn- oder Nießbrauchrecht kann gesichert werden	Wohn- oder Nießbrauchrecht kann gesichert werden

Kann man ein Haus innerhalb der Familie unter Wert verkaufen?

Ja, Sie können das Haus innerhalb der Familie unter Wert verkaufen. Aber seien Sie vorsichtig. Ein Verkaufspreis, der deutlich unter dem aktuellen Verkehrswert liegt, bewegt sich auf einem schmalen Grat. Bei einem zu großen Unterschied kann das Finanzamt eine getarnte Schenkung oder einen Scheinverkauf unterstellen.

Es gibt keine offizielle gesetzliche Regelung, ab welcher Wertunterschreitung das Finanzamt eingreift.

Verkaufen Sie Ihre Immobilie zu stark unter Marktwert kann das Finanzamt die Differenz zwischen dem Verkehrswert und dem tatsächlichen Kaufpreis berechnen. Diese Differenz gilt als Teilschenkung und wird der Schenkungssteuer unterworfen.

Ein Beispiel:

Position	Betrag	Erklärung
Verkehrswert (echter Wert)	600.000 €	Das ist das Haus wert.
– Kaufpreis	– 150.000 €	Das zahlt das Kind tatsächlich.
= Schenkungswert	450.000 €	Das ist die „Bereicherung“ des Kindes.

Das Finanzamt schaut sich nicht an, was im Kaufvertrag als „Preis“ steht (die 150.000 €), sondern was die Immobiliewirklich wert (die 600.000 €) ist.

Da der Freibetrag für Kinder bei 400.000 Euro liegt, müsste auf die übersteigenden 50.000 Euro Schenkungssteuer gezahlt werden. Bei einem Verkauf an Enkelkinder fällt der Unterschied aufgrund des niedrigeren Freibetrags (200.000 Euro) sogar noch stärker ins Gewicht.

Legale Wege zur Senkung des Immobilienwertes

Sie können sich beispielsweise als Verkäufer ein Wohnrecht oder das umfassendere Nießbrauchrecht im Grundbuch eintragen lassen. Dadurch ist die Immobilie nicht frei verfügbar und ihr Marktwert und damit der zu zahlende Betrag werden gemindert.

Weitere Möglichkeiten zur Wertminderung bieten vertragliche Gegenleistungen wie eine Leibrente oder die Übernahme von Kosten für Miete und Pflege. Nutzen Sie diese Optionen, um das Haus zu vorteilhaften Konditionen zu übergeben und steuerliche Stolpersteine sicher zu umgehen.

Wie wird der Immobilienwert ermittelt?

Sie sollten Ihre Immobilie so korrekt und realistisch wie möglich bestimmen lassen. Der Wert einer Immobilie wird von einer Vielzahl komplexer Faktoren beeinflusst, die stets im Zusammenspiel betrachtet werden müssen.

Zu den wesentlichen Kriterien gehören

• die Lage (wie Zentrumsnähe, Verkehrsanbindung, Infrastruktur und Ruhelage)
• Größe des Objekts und des dazugehörigen Grundstücks
• Zustand der Immobilie (Baujahr, Modernisierungsstatus, potenzieller Sanierungsbedarf)
• Ausstattung (Heizung, Fenster, Küche, Badezimmer)
• vorhandene Besonderheiten wie Balkon, Garten oder Keller
• die aktuelle Marktlage

Steuern und Kosten beim Hausverkauf innerhalb der Familie

Auch bei einem Verkauf innerhalb der Familie entstehen Nebenkosten. Zwingend erforderlich sind der Energieausweis (ab 50 Euro) sowie die Gebühren für Notar und Grundbuchamt. Letztere summieren sich meist auf gut 2 Prozent der Kaufsumme.

Falls das Darlehen für das Haus noch nicht vollständig getilgt ist, kann zusätzlich eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Sie dient der Bank als Ersatz, wenn die Eltern eine Baufinanzierung aufgenommen haben, aber den Kredit beim Hauskauf vorzeitig kündigen. Der Bank entgehen bei diesem Vorgehen Zinseinnahmen, daher fordert sie eine Vorfälligkeitsentschädigung als Kompensation.

Die Maklerprovision lässt sich unter Umständen vermeiden.

Je nach Verkaufsmodell, Preishöhe und Haltedauer des Objekts können zudem unterschiedliche Steuern beim Hausverkauf anfallen.

Grunderwerbsteuer: Freistellung im engen Familienkreis

Ein entscheidender Vorteil bei Immobilientransaktionen innerhalb der Familie ist die gesetzliche Befreiung von der Grunderwerbsteuer gemäß § 3 GrEStG. Während bei Verkäufen an Fremde je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises an den Fiskus gehen, fällt diese Steuer bei Verkäufen an Verwandte in gerader Linie komplett weg. Dazu gehören:

• Kinder (auch Stief- und Adoptivkinder)
• Enkelkinder
• Ehepartner und eingetragene Lebenspartner

Einkommensteuer und Spekulationsfrist

Eltern müssen die Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn (Spekulationssteuer) nicht zahlen, wenn sie die Immobilie länger als zehn Jahre besessen oder sie im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt haben.

Werden diese Bedingungen nicht erfüllt, kann unabhängig davon, ob der Käufer das eigene Kind oder ein Dritter ist, Spekulationssteuer auf den Gewinn anfallen. Nach Ablauf der sogenannten Spekulationsfrist von zehn Jahren ist der Verkauf in der Regel steuerfrei.

Schenkungssteuer

Wie Sie bereits wissen, kann durch das Ausnutzen der Freibeträge die Schenkungssteuer entfallen. Die Freibeträge können alle zehn Jahre erneut genutzt werden.

Fazit

Der Hausverkauf innerhalb der Familie ist oft der goldene Mittelweg zwischen Schenkung und Vererbung. Er ermöglicht den Eltern finanzielle Freiheit im Alter und bietet der jungen Generation gleichzeitig einen bezahlbaren Zugang zum Eigenheim.

Der Erfolg dieses Modells steht und fällt jedoch mit der richtigen Gestaltung. Ein realistischer Kaufpreis schützt vor bösen Überraschungen beim Finanzamt, während ein notariell abgesichertes Wohnrecht die emotionale und räumliche Sicherheit der Eltern bewahrt. Wer frühzeitig plant und Expertenrat hinzuzieht, sichert das Familienvermögen und den langfristigen Familienfrieden.