Vermietete Wohnung verkaufen: Mieterrechte, Käufergruppen und Verkaufsstrategien

Der Verkauf einer vermieteten Wohnung ist ein Balanceakt. Auf der einen Seite steht Ihr Wunsch, Kapital freizusetzen oder sich neu aufzustellen. Auf der anderen Seite steht Ihr Mieter, dessen Rechte sich auf den gesamten Prozess auswirken.

Wie managen Sie diese komplexe Situation? Wer kauft eine Wohnung, ohne selbst einziehen zu können? Und wie vereinen Sie die unterschiedlichen Ziele von Ihnen, Ihrem Mieter und dem zukünftigen Eigentümer? Hier finden Sie die Antworten.

Das Wichtigste in Kürze

• „Kauf bricht nicht Miete“: Der bestehende Mietvertrag bleibt beim Verkauf bestehen; der neue Eigentümer tritt vollständig in den Vertrag ein.
• Geringerer Verkaufspreis: Vermietete Wohnungen erzielen fast immer einen niedrigeren Preis („Mieter-Rabatt“) als leer stehende, da sie nicht sofort frei nutzbar sind.
• Käufergruppen: Die Hauptzielgruppe sind Kapitalanleger und die bisherigen Mieter. Eigennutzer werden durch Hürden wie lange Kündigungsfristen oder Kündigungssperrfristen (bei Umwandlung) abgeschreckt.
• Eingeschränktes Vorkaufsrecht: Der Mieter hat nur dann ein Vorkaufsrecht, wenn die Mietwohnung während der Mietzeit in eine Eigentumswohnung umgewandelt und danach erstmals verkauft wird.
• Spekulationssteuer: Um den Verkaufsgewinn einer vermieteten Wohnung steuerfrei zu vereinnahmen, muss die Wohnung länger als zehn Jahre im Besitz des Verkäufers gewesen sein.

Welche Gründe sprechen für und gegen den Verkauf einer vermieteten Wohnung?

Eigentümer entscheiden sich aus unterschiedlichen Gründen für die Veräußerung einer vermieteten Wohnung. Oftmals steht der Wunsch im Vordergrund, gebundenes Kapital freizusetzen. Diese neu gewonnene Liquidität kann für andere Investitionen, die Altersvorsorge oder neue Projekte genutzt werden.

Weitere Faktoren können sein:

• Persönliche Lebensumstände: Veränderungen wie ein Umzug, eine Scheidung oder eine Erbschaft können einen Verkauf erforderlich machen.
• Reduzierung des Aufwands: Die Verwaltung einer Immobilie, besonders aus der Ferne, ist mit Pflichten verbunden. Der Umgang mit Reparaturen, mietrechtlichen Angelegenheiten oder Mietrückständen kann belastend sein und durch einen Verkauf beendet werden.
• Wirtschaftliche Überlegungen: Durch gestiegene Immobilienpreise können Sie Gewinne realisieren. Passt die Immobilie nicht mehr ins Portfolio oder ist sie bereits abgeschrieben, kann ein Verkauf ebenfalls sinnvoll sein.
• Steuerliche Vorteile: Wenn sich die Immobilie bereits länger als zehn Jahre in Ihrem Besitz befindet, können Sie den Veräußerungsgewinn in der Regel steuerfrei vereinnahmen.

Trotz der potenziellen Vorteile sprechen auch einige Aspekte gegen einen Verkauf.

• Verlust regelmäßiger Einnahmen: Mit dem Verkauf entfällt die regelmäßige Miete als zuverlässige Einkommensquelle, die eventuell für den Lebensunterhalt oder als Teil der Altersvorsorge eingeplant war.
• Steuerliche Nachteile: Erfolgt der Verkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist, muss der erzielte Gewinn unter Umständen versteuert werden. 
• Zukünftiges Wertsteigerungspotenzial: Immobilien gelten als langfristige Anlagen. Wenn Sie von einer weiteren positiven Wertentwicklung des Standorts ausgehen, könnte es finanziell vorteilhafter sein, die Wohnung zu behalten.
• Hohe Transaktionskosten: Ein Verkauf ist mit Nebenkosten verbunden. Dazu zählen Maklerprovisionen, Notargebühren oder eventuelle Kosten für die vorzeitige Ablösung eines Darlehens.
• Rücksicht auf Mieter: Ein Verkauf kann für die bestehenden Mieter Unsicherheit bedeuten. 

Auswirkungen auf den Verkaufspreis

Die angemessene Bewertung einer vermieteten Immobilie ist aufgrund des bestehenden Mietverhältnisses eine komplizierte Angelegenheit. Dabei gelten andere Regeln als bei einer leer stehenden Immobilie. Deshalb spielen hier neben der Lage und dem Zustand der Wohnung die folgenden Faktoren eine Rolle.

• Die Höhe der aktuellen Mieteinnahmen sowie die Restlaufzeit des Mietvertrages.
• Die Zuverlässigkeit und Zahlungsmoral des Mieters.
• Die Höhe des Hausgeldes und der Stand der Instandhaltungsrücklage.
• Das zukünftige Potenzial für Mieterhöhungen.

Ein Sachverständiger kann Ihnen bei der Wertermittlung behilflich sein. Wir unterstützen Sie hierbei natürlich sehr gern.

Wer kauft eine vermietete Wohnung?

Wer ist der passende Käufer für eine vermietete Wohnung? Bevor Sie über ein Gutachten oder den passenden Preis nachdenken, sollten Sie Ihre Zielgruppe identifizieren. Grundsätzlich gibt es drei Zielgruppen, die dabei infrage kommen könnten.

Die aktuellen Mieter

Bevor Sie den eher mühsamen Weg über den freien Markt gehen, sollte der erste Gedanke dem aktuellen Mieter gelten. Ein Verkauf an den derzeitigen Mieter ist oft der einfachste und angenehmste Weg.

Es gibt keinen Besichtigungstourismus, die Privatsphäre des Mieters bleibt gewahrt und die Verhandlungen können diskret und zielgerichtet geführt werden. Ihr Mieter bekommt die Chance, in seinem Zuhause wohnen zu bleiben, und für Sie ist es der schnellste Weg zu einem erfolgreichen Verkauf ohne Kündigungsdebatten.

Kapitalanleger

Die größte Zielgruppe für vermietete Wohnungen sind Kapitalanleger. Ihr Ziel ist der finanzielle Gewinn durch Mieteinnahmen und Wertsteigerung. Für sie ist der Mieter kein Problem, sondern die Bestätigung für ein funktionierendes Investment.

Kapitalanleger sind oftmals besonders auf der Suche nach Objekten, mit zuverlässigen und solventen Mietern.

Allerdings zahlt ein Kapitalanleger selten den Preis, den ein Eigennutzer für eine freie Wohnung zahlen würde. Er kalkuliert den Ertragswert und zieht vom reinen Marktwert einen Abschlag für die Vermietung ab.

Eigennutzer

Für die dritte Käufergruppe, die Eigennutzer, stellt der aktuelle Vermietungsstatus eine erhebliche Hürde dar. Da diese Käufer die Wohnung selbst beziehen möchten, ist eine sofortige Nutzung oft nicht möglich. Stattdessen muss der Erwerber nach dem Kauf das Verfahren einer Eigenbedarfskündigung einleiten, welches mit hohen rechtlichen Anforderungen verbunden ist. Dazu zählen:

• lange Kündigungsfristen (3, 6 oder 9 Monate)
• Härtefall: Widerspruch des Mieters
• Eventuelle Kündigungssperrfristen (3–10 Jahre) bei Umwandlung

Die strategische Falle: Objekte mit 10-jähriger Sperrfrist sind für Eigennutzer nicht attraktiv. Aber auch bei vermieteten Objekten ohne Sperrfrist wirken die Hürden der Eigenbedarfskündigung und die Wartezeit als preismindernder Faktor: Eigennutzer fordern aufgrund dieser Nachteile erhebliche Abschläge vom Marktwert.

Die Lösung: Um den bestmöglichen Verkaufspreis beim Verkauf an Eigennutzer zu erzielen, sollten Sie die Wohnung „leer“ (unvermietet) verkaufen. Hierzu müssen Sie vor der Inserierung einen Mietaufhebungsvertrag mit Ihrem Mieter aushandeln.

Die Kalkulation ist einfach. Zahlen Sie dem Mieter eine Abfindung für den freiwilligen Auszug (z. B. 15.000 €). Wenn Sie dadurch den „Mieter-Rabatt“ (z. B. 50.000 €) vermeiden, haben Sie 35.000 € gewonnen und den Käuferkreis massiv erweitert.

Hier ein Vergleich:

	Verkauf MIT Mieter	Verkauf OHNE Mieter
Verkaufspreis	450.000 €	500.000 €
Kosten (Abfindung)	0 €	– 15.000 €
Tatsächlicher Erlös	450.000 €	485.000 €

Welche Rechte hat der Mieter beim Verkauf einer vermieteten Wohnung?

Die deutsche Gesetzgebung schützt die Rechte von Mietern beim Verkauf einer vermieteten Wohnung umfassend. Der grundlegende Leitsatz lautet: „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB).

Das bedeutet, dass der bestehende Mietvertrag durch den Verkauf der Wohnung nicht erlischt. Der neue Eigentümer tritt rechtlich vollständig in den bestehenden Vertrag ein. Alle vereinbarten Konditionen, wie die Miethöhe, die Nebenkostenregelung und vertragliche Klauseln, behalten ihre uneingeschränkte Gültigkeit. Der Mieter hat somit das Recht, zu den bisherigen Bedingungen in der Wohnung zu bleiben.

Vorkaufsrecht des Mieters

Ein zentraler und rechtlich verankerter Punkt ist das Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB. Dieses Recht kommt dann zum Tragen, wenn Sie Ihre Mietwohnung während des bestehenden Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umwandeln und diese anschließend erstmalig verkaufen.

In diesem Fall müssen Sie Ihren Mieter über den Verkauf an einen Dritten und die vereinbarten Konditionen informieren. Der Mieter hat dann das Recht, in den bestehenden Kaufvertrag zu exakt denselben Bedingungen einzutreten und die Wohnung selbst zu erwerben.

Versäumen Sie diese Informationspflicht, können Schadensersatzforderungen auf Sie zukommen. Verkaufen Sie jedoch an Familienangehörige oder „Angehörige Ihres Haushalts“ (§ 577 Abs. 1 Satz 2 BGB), entfällt dieses Recht in der Regel.

Besichtigungen: großes Konfliktpotenzial

Sie haben kein uneingeschränktes Besichtigungsrecht. Der Mieter muss keine Massenbesichtigungen dulden und die Wohnung nicht wie im Hochglanzmagazin präsentieren. Besichtigungen müssen rechtzeitig angekündigt und mit dem Mieter abgestimmt werden. Klauseln im Mietvertrag, die Ihnen jederzeitigen Zutritt gewähren, sind unwirksam.

• Die Standard-Strategie: Planen Sie Besichtigungen mit einer angemessenen Ankündigungsfrist. Bei Berufstätigen oft 3–4 Tage Vorlauf, mindestens jedoch 48 Stunden. Stimmen Sie die Termine kooperativ mit Ihrem Mieter ab.
• Die Profi-Strategie: Bieten Sie Ihrem Mieter einen Deal an. Bündeln Sie beispielsweise alle Termine auf einen Samstag (z. B. 14–16 Uhr) und schenken Sie Ihrem Mieter ein Wellness-Wochenende oder Ähnliches.

Kündigung durch den neuen Eigentümer und gesetzliche Fristen

Unter dem Punkt „Eigennutzer“ konnten Sie bereits lesen, dass eine sofortige Kündigung nach dem Kauf nicht möglich ist. Der neue Eigentümer kann das Mietverhältnis nur unter den gleichen strengen Voraussetzungen beenden wie der vorherige Vermieter.

Unter Umständen erfolgt dann eine Kündigung wegen Eigenbedarfs. Doch auch hier gelten klare Regeln und gestaffelte Kündigungsfristen, die sich nach der bisherigen Mietdauer richten (§ 573c BGB):

• 3 Monate: Bei einer Mietdauer von bis zu 5 Jahren.
• 6 Monate: Bei einer Mietdauer von mehr als 5 Jahren.
• 9 Monate: Bei einer Mietdauer von mehr als 8 Jahren.

Besonderer Schutz bei Umwandlung in Eigentumswohnungen

Haben Sie die Mietwohnung kurz vor dem Verkauf zu einer Eigentumswohnung umwandeln lassen, kann ein noch stärkerer Kündigungsschutz greifen.

In diesem Fall kann es in bestimmten Regionen und Städten (z. B. Berlin oder München) eine gesetzliche Kündigungssperrfrist (§ 577a BGB) geben. Die Grundfrist beträgt bundesweit drei Jahre nach Eintragung des Käufers ins Grundbuch. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (z. B. Berlin, München, Hamburg, Würzburg ) haben die Landesregierungen diese Frist per Verordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert. Während dieses Zeitraums ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs durch den neuen Eigentümer ausgeschlossen.

Zu welchem Zeitpunkt sollte eine vermietete Wohnung am besten verkauft werden?

Der optimale Verkaufszeitpunkt wird maßgeblich von der steuerlichen Situation beeinflusst. Gewinne aus privaten Immobilienverkäufen unterliegen nämlich grundsätzlich der Spekulationssteuer (§ 23 EStG).

Die Spekulationssteuer entfällt, wenn eine der folgenden Bedingungen erfüllt ist:

• Ablauf der 10-Jahres-Frist: Zwischen dem Kauf- und Verkaufsdatum sind mehr als zehn Jahre vergangen.
• Eigennutzung: Sie haben die Wohnung ausschließlich selbst bewohnt oder die Wohnung im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Auch die unentgeltliche Überlassung an Ihre Kinder (solange Anspruch auf Kindergeld besteht) gilt steuerlich als Eigennutzung.

Um die Spekulationssteuer beim Verkauf einer vermieteten Wohnung zu vermeiden, sollten Sie also die zehnjährige Spekulationsfrist abwarten. Ist diese Frist ausgelaufen, ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei.

Diese Unterlagen benötigen Sie beim Verkauf einer vermieteten Wohnung

Als Verkäufer sind Sie in der Pflicht, potenziellen Käufern alle wichtigen Unterlagen zur Verfügung zu stellen. Planen Sie ausreichend Zeit für die Beschaffung ein, da einige Dokumente bei Ämtern oder Dienstleistern angefordert werden müssen.

Wichtige Unterlagen von Ämtern und Behörden:

• Grundbuchauszug: Dieses Dokument beweist Ihr Eigentum an der Wohnung. Einen aktuellen, beglaubigten Auszug erhalten Sie beim zuständigen Amtsgericht, in dessen Bezirk sich die Immobilie befindet.
• Grundriss, Lageplan und Flurkarte: Diese Pläne geben detaillierte Auskunft über die Aufteilung der Wohnung und ihre geografische Lage. Sollten Ihnen diese Unterlagen nicht vorliegen, können Sie diese beim Katasteramt anfordern. Den Grundriss finden Sie in der Bauakte beim zuständigen Bauamt (Bauaktenarchiv).
• Wohnflächenberechnung: Die exakte Berechnung der Wohnfläche ist ein wesentlicher Bestandteil der Bauakte. Eine Kopie davon erhalten Sie beim zuständigen Bauamt.

Der gesetzlich vorgeschriebene Energieausweis:

Bei jedem Immobilienverkauf ist die Vorlage eines gültigen Energieausweises gesetzlich vorgeschrieben. Dieses Dokument informiert über die Energieeffizienz des Gebäudes und kann Hinweise auf einen möglichen Sanierungsbedarf geben. Dabei wird zwischen zwei Arten unterschieden:

• Verbrauchsausweis: Basiert auf den Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre. Er ist günstiger, aber sein Ergebnis hängt stark vom individuellen Nutzerverhalten ab.
• Bedarfsausweis: Dieser wird auf Basis einer technischen Analyse des Gebäudes erstellt und ist detaillierter, aber auch teurer. Aussteller können beispielsweise Architekten, Heizungsbauer oder Schornsteinfeger sein.

Unterlagen aus Ihrem persönlichen Besitz:

Zusätzlich zu den behördlichen Dokumenten sollten Sie folgende Unterlagen bereithalten, die für einen Käufer, insbesondere für einen Kapitalanleger, von höchstem Interesse sind:

• Aktueller Mietvertrag: Das zentrale Dokument, das die Rechte und Pflichten des Mieters regelt.
• Aufstellung der Mieteinnahmen: Eine Übersicht der aktuellen Nettokaltmiete (Jahresnettokaltmiete).
• Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen: In der Regel werden die Protokolle der letzten drei Versammlungen benötigt. Sie geben Aufschluss über gefasste Beschlüsse, geplante Sanierungen und den Zustand der Eigentümergemeinschaft.
• Aufstellung der Bewirtschaftungskosten: Eine Übersicht der laufenden Kosten, die mit der Wohnung verbunden sind (z. B. Hausgeld).

In unserem Leitfaden finden Sie die vollständige Checkliste für den Hausverkauf.

Fazit: Eine vermietete Wohnung verkaufen

Der Verkauf einer vermieteten Wohnung verlangt mehr als nur ein Inserat. Er ist ein strategischer Balanceakt. Anders als beim Verkauf einer leeren Immobilie, steht hier der Mieter im absoluten Mittelpunkt.

Für einen professionell begleiteten Verkaufsprozess, der die Interessen von Verkäufern und Mietern in Einklang bringt, stehen wir Ihnen jederzeit zur Verfügung.

FAQ – Häufige Fragen unserer Kunden

Kann man eine vermietete Wohnung verkaufen?

Ja, der Verkauf einer vermieteten Immobilie ist grundsätzlich jederzeit möglich, auch bei bestehendem Mietvertrag. Der Mietvertrag bleibt dabei unberührt. Es gilt der Rechtsgrundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB). Das bedeutet, der neue Eigentümer tritt automatisch in den bestehenden Vertrag ein und übernimmt alle Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters.

Sollte eine Wohnung vermietet oder unvermietet verkauft werden?

Unvermietete Immobilien lassen sich in der Regel einfacher und zu einem höheren Preis verkaufen, da sie eine größere Zielgruppe ansprechen. Vermietete Objekte sind hingegen primär für Kapitalanleger interessant, für die eine stabile Mieteinnahme im Vordergrund steht.

Der Verkauf einer vermieteten Wohnung  ist oft langwieriger und kann zu einem geringeren Verkaufspreis führen, da Privatkäufer den Aufwand einer möglichen Eigenbedarfskündigung einpreisen.

Wer muss vor dem Verkauf einer vermieteten Wohnung informiert werden?

Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung müssen Sie zwingend den Mieter über Besichtigungen und ein eventuelles gesetzliches Vorkaufsrecht informieren. 

Ist es schwer, eine vermietete Wohnung zu verkaufen?

Der Verkauf ist eine komplexe Herausforderung, da die umfangreichen Mieterschutzrechte den Prozess erschweren und die Käufergruppe einschränken. Eigennutzer werden durch den Mieter abgeschreckt, während Kapitalanleger aufgrund des „Mieter-Rabatts“ oft nicht den vollen Marktpreis zahlen, den eine leere Wohnung erzielen würde.

Hat der Mieter automatisch ein Vorkaufsrecht?

Nein, ein Vorkaufsrecht besteht nicht automatisch, sondern nur in dem speziellen Fall, dass die Mietwohnung während des laufenden Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt und danach erstmalig verkauft wird.